Ungarn-Ratgeber: Haus kaufen & verkaufen

← alle Rubriken und das Stichwortverzeichnis

Artikel zum Thema

Haus kaufen & verkaufen

  • Adresse und Hausnummer Ohne eintragungsfähige Adresse keine Wohnsitzkarte. Die Hausnummer vergibt der Gemeindenotar, nicht der Eigentümer – vor dem Kauf schriftlich bestätigen lassen.
  • Ausschreibungspflicht für ländliche Grundstücke Auf 2 Monate einschließlich Bearbeitung verkürzt, vorher 6 Monate.
  • Baugutachten Ein deutschsprachiger Sachverständiger sieht sich das Haus an, bevor Sie kaufen – Dach, Mauerwerk, Feuchtigkeit, Elektrik, Heizung, mit schriftlicher Einschätzung der Kosten.
  • Bebauungsplan einholen Bebauungsplan einholen und örtliche Zuzugsbeschränkungen erfragen – als Dienstleistung bei uns buchbar.
  • Besichtigungstermine buchen Wir rufen beim Verkäufer an und machen den Termin aus – auch bei Objekten, die nicht von uns sind. Mit Bestätigung, Anfahrt und auf Wunsch Dolmetschen per Telefon.
  • Deutschsprachige Nachbarn Vor allem in Westungarn: im Komitat Zala (Keszthely und Hévíz), in Somogy nördlich am Balaton, an der österreichischen Grenze (Vas und Győr) und – alteingesessen – die Donauschwaben im Komitat Baranya (Mohács).
  • Dienstleistungen nach dem Hauskauf Energieausweis, Grundbuchauszug, Marktwert-Analyse, Baugutachten, Hausverwaltung, Entrümpelung, Behörden-Service, Kfz-Ummeldung, Baumfällung, Brunnenreinigung und mehr – deutschsprachig und vor Ort.
  • Elektro-Check beim Hauskauf Für den Kauf selbst ist keine Elektroprüfung vorgeschrieben – nach dem Eigentümerwechsel muss für eine Wohnung aber ein Nachweis vorliegen, der nicht älter als sechs Jahre ist. Mit Kosten, typischen Mängeln und dem Fall des länger abgemeldeten Zählers.
  • Energieausweis Pflicht bei Verkauf und Vermietung, und die Energieklasse muss in jede Anzeige. Gültig sind jetzt fünf Jahre statt zehn – und Ausweise von vor November 2023 sind seit Januar 2024 unbrauchbar, egal was darauf steht. Denkmalschutz befreit in Ungarn nicht.
  • Erdbebengebiete Die aktivste Zone verläuft nicht im Norden, sondern quer durch Transdanubien: Komárom–Berhida, die Mór-Querstörung und die Balaton-Linie. Mit allen dokumentierten Beben und der Frage, welche Bauart gefährdet ist.
  • Ferienvermietung als Investment Kurze Saison, Verwalter, Portalprovision, Verschleiß – und die Konkurrenz zu einheimischen Familien. Warum wir davon abraten und zur Langzeitvermietung raten.
  • Grundbuchauszug anfordern Der tulajdoni lap zeigt, wem das Haus gehört, welche Wegerechte darauf liegen und ob es belastet ist – und er ist die Grundlage für fast jeden weiteren Schritt, vom Energieausweis bis zum Kaufvertrag. Wir fordern ihn für Sie an, pauschal 30 Euro.
  • Grunderwerbsteuer Vier Prozent vom Verkehrswert – und zwar JE IMMOBILIE, nicht je Vertrag. Gezahlt wird nicht beim Notar, sondern Wochen bis Monate später auf Bescheid. Neu seit Januar 2026: Wer eine ungarische Wohnimmobilie verkauft und eine andere kauft, zahlt nur auf die Differenz – der Verkauf darf jetzt fünf Jahre zurückliegen statt drei.
  • Grundstücks-Klassifizierung Ob Sie ein Grundstück frei kaufen dürfen, hängt nicht an belterület oder külterület, sondern an der Nutzungsart im Grundbuch. Steht dort „kivett", ist es frei. Steht dort szőlő oder kert, ist es landwirtschaftlicher Boden – mit Ein-Hektar-Grenze, Aushangverfahren und Genehmigung, auch mitten im Dorf.
  • Haus entrümpeln In Ungarn bleibt der Hausrat beim Verkauf meistens drin – regeln Sie das besser schon im Kaufvertrag. Am Wertstoffhof gelten seit Oktober 2025 Mengengrenzen je Abfallart, und Sperrmüll holt die Gemeinde nur einmal im Jahr. Was brauchbar ist, geht an unsere Stiftung; bei Asbest holen wir einen Fachbetrieb dazu.
  • Holzwurm Achten Sie vor dem Hauskauf auf Holzwurmbefall im Dachstuhl, erkennbar u. a. an frischem Holzmehl auf dem Dachboden. Unsere Bausachverständigen prüfen das im Rahmen eines kleinen Baugutachtens.
  • Homestaging Nicht das Haus verändern, sondern dafür sorgen, dass es so wahrgenommen wird, wie es tatsächlich ist. Die erste Besichtigung findet auf dem Telefon statt – deshalb entscheidet das erste Foto über den Preis. Das Wirksamste kostet fast nichts: ausräumen, Licht, Hof und Geruch. Wir machen das auch für Sie: Home Staging im Servicebereich.
  • Immobilienbesitz einer Kft Eine Kft darf Häuser und Baugrundstücke kaufen, aber keinen landwirtschaftlichen Boden – und das Verbot gilt seit 1994, nicht erst seit 2014. Wird die Firma gelöscht und steht das Haus noch auf sie, braucht es ein Vermögensordnungsverfahren. Dass bei einer Zwangslöschung der Staat alles bekommt, stimmt dagegen nicht. Warum sich die Firmenlösung für Selbstnutzer trotzdem selten rechnet.
  • Immobilienmakler in Ungarn Sie wollen verkaufen? Wir sind überwiegend in Westungarn tätig – rund um den Balaton, in Zala, Somogy und Veszprém. Dort kennen wir die Orte, die Preise und die Leute, und wir sagen Ihnen auch dann, was wir für erzielbar halten, wenn es unter Ihrer Vorstellung liegt. Liegt Ihre Immobilie woanders, geben wir sie offen an einen deutschsprachigen Kollegen weiter — eine Fernbetreuung über dreihundert Kilometer nützt niemandem. Sagen Sie uns, um welches Objekt und welche Region es geht: Verkaufsanfrage. Erstgespräch und Einschätzung kosten nichts. Die drei Möglichkeiten der Zusammenarbeit stehen auf unserer Verkäuferseite. Sie suchen statt zu verkaufen? Dann geben Sie ein Gesuch auf.
  • Immobilienpreise Eine Preisliste für Ungarn wäre schon beim Schreiben veraltet – und zwischen zwei Dörfern zehn Kilometer auseinander liegen Welten. Was hilft, ist eine Einschätzung für das konkrete Objekt: Lage, Zustand, Grundstück, Anbindung und was vergleichbare Häuser im Ort tatsächlich erzielt haben. Das machen wir für Sie: Marktwert-Analyse.
  • Inventar und Möbel beim Hauskauf Vorsicht bei der Kaufpreisaufteilung. Einen Teil des Preises auf die Möbel zu schreiben ist zulässig und spart dem Käufer 4 Prozent. Aber: Die NAV setzt den Verkehrswert selbst fest, nicht den Vertragspreis – geht sie nicht mit, ist die Ersparnis null und das Risiko bleibt. Bei einer Umqualifizierung drohen 50 Prozent Strafe, bei verschleiertem Umsatz 200 Prozent ohne jede Milderung. Die kursierenden „10 bis 15 Prozent" sind frei erfunden, und die Behauptung, der Verkäufer zahle 15 Prozent auf den vollen Möbelbetrag, ist falsch.
  • Kapitalanlage Unsere Empfehlung: Kaufen Sie eine Wohnung in guter Lage und vermieten Sie sie langfristig an deutsche Rentner-Ehepaare. Wir haben eine Warteliste bonitätsgeprüfter Mieter und können Wohnungen mit ca. 5,5 % Netto-Rendite anbieten.
  • Kaufabwicklung Seit dem 15. Januar 2025 gilt ein neues Grundbuchgesetz – fast jede deutschsprachige Anleitung im Netz beschreibt den alten Stand. Der ganze Ablauf nach heutigem Recht: was vor der Unterschrift zu prüfen ist, warum foglaló und előleg nicht dasselbe sind, wie die Anwaltstreuhand abgesichert wird, was das Grundbuch kostet und wie der Kauf per Vollmacht aus Deutschland funktioniert.
  • Klassifizierung der Immobilien Nur bei uns: zu jedem Objekt eine Einschätzung, die über Quadratmeter hinausgeht. Drei harte Felder — Lage auch bei schlechtem Wetter, Bausubstanz mit Blick auf aufsteigende Feuchte und Lehmziegel, und eine Messung der Elektrosmog-Belastung. Und drei weiche: Gibt es deutschsprachige Nachbarn, ist man im Dorf willkommen, und lässt sich das Haus wieder verkaufen? Auch für Objekte, die Sie woanders gefunden haben.
  • Maklerverträge beim Hausverkauf Einige große ungarische Maklerfirmen verlangen einen Exklusivvertrag über ein Jahr. Davon raten wir dringend ab – es gibt genügend seriöse Immobilienbüros ohne Exklusivität. Warum Provision zahlen, wenn Sie selbst einen Käufer finden?
  • Nachlass- und Immobilienverwaltung Fängt vor dem Tod an. Sprechen Sie mit uns, bevor es zu spät ist – sonst vergehen bis zu 2 Jahre, in denen die Immobilie verfällt, weil niemand zuständig ist oder sein darf.
  • Notar oder Rechtsanwalt? In Ungarn erstellen Rechtsanwälte die Immobilien-Kaufverträge und alles, was dazugehört.
  • Notaranderkonto Meistens nicht nötig — und das ist kein Nachteil. Auch in Deutschland ist das Anderkonto die Ausnahme, nicht die Regel. In Ungarn steckt die Sicherheit im Grundbuch und in einer unwiderruflichen Urkunde beim Anwalt: Der Verkäufer unterschreibt beim Vertragstermin die Eintragungsbewilligung, die beim Anwalt bleibt, und Sie sind ab der Einreichung über die széljegy im Rang gesichert. Keine Seite geht in Vorleistung. Wann ein Treuhandkonto trotzdem sinnvoll ist, worauf Sie achten müssen und welche Betrugsmasche die Behörden melden: auf der eigenen Seite.
  • Reservierung einer Immobilie Vorsicht bei dem Wort „Anzahlung". Üblich sind 10 Prozent — aber es kommt darauf an, wie sie im Vertrag heißt. Beim foglaló (Draufgabe) gilt: Springt der Käufer ab, ist das Geld weg. Springt der Verkäufer ab, muss er das Doppelte zurückzahlen, bei 10 Prozent also 20. Beim előleg (Anzahlung) bekommt der Käufer in beiden Fällen sein Geld zurück. Ein Betrag ist nur dann foglaló, wenn er im Vertrag ausdrücklich so bezeichnet ist — und der ungarische Text ist maßgeblich, nicht die Übersetzung. Wichtig bei Finanzierung: Wird Ihr Kredit abgelehnt, gilt das als Ihr Verschulden und der foglaló ist weg. Dass er bei Kreditablehnung zum előleg wird, muss ausdrücklich vereinbart werden. Alles dazu in der Kaufabwicklung.
  • Steuern beim Immobilienverkauf Nach fünf Jahren null — und zwar bei jeder Immobilienart. 15 % Einkommensteuer auf den Gewinn, keine Sozialabgabe. Der steuerpflichtige Anteil sinkt von 100 % über 90, 60 und 30 % auf null im fünften Jahr danach; die frühere Fünfzehnjahresfrist für Garagen, Lager und Ackerland gibt es nicht mehr. Der Stichtag ist der Tag der Einreichung beim Grundbuchamt, nicht das Vertragsdatum — fällt das über einen Jahreswechsel, kostet es eine ganze Stufe. Heikel wird es in Deutschland: Anders als bei Mieteinnahmen greift hier der Progressionsvorbehalt, und zwischen Jahr sechs und zehn gibt es eine offene Frage, die fünfstellig werden kann. Die ganze Rechnung mit Fristen und Abzügen.
  • Wertermittlung Was ist Ihre Immobilie in Ungarn wirklich wert? Unsere Marktwert-Analyse liefert eine realistische Preisspanne statt eines pauschalen Quadratmeterpreises — mit Vergleichsangeboten, Bewertung von Lage und Zustand und einer kurzen schriftlichen Begründung. 79 €. Das ist ausdrücklich kein gerichtsfestes Verkehrswertgutachten, sondern eine Einschätzung zur Orientierung: vor dem Verkaufsstart, als Plausibilitäts- prüfung vor einem Kauf oder für Erben. Zur Marktwert-Analyse. Wenn Sie verkaufen möchten: Verkaufsauftrag.
  • Widerrufsrecht bei Kaufverträgen Drei Dinge werden ständig verwechselt. Immobilienkauf: kein Widerrufsrecht — mit der Unterschrift sind Sie gebunden, auch beim Vorvertrag. Haustür und Internet: 14 Tage, und ohne Belehrung zwölf Monate länger. Maklervertrag: ebenfalls 14 Tage, obwohl es um eine Immobilie geht — das steht ausdrücklich so im Gesetz und gilt auch für uns. Dazu der Unterschied, der am meisten Geld kostet: foglaló heißt, das Geld ist weg, wenn Sie zurücktreten — előleg kommt in jedem Fall zurück. Die ganze Unterscheidung.
  • Wohnflächenberechnung In Ungarn zählen alle Räume zur Wohnfläche, die an die zentrale Heizungsanlage angeschlossen sind.
  • Zuzugsbeschränkungen der Gemeinden Immer mehr Gemeinden nutzen das Gesetz zum Schutz der lokalen Identität: Vorkaufsrechte, Zuzugsbeiträge oder Auflagen zur Wohnsitznahme. Unsere Übersicht zeigt alle betroffenen Orte – in der Immobiliensuche sind sie mit * gekennzeichnet. Hintergrund: unser Artikel.