Energieausweis in Ungarn: Pflicht, Gültigkeit und der Stichtag, den viele übersehen

Der ungarische Energieausweis (energetikai tanúsítvány) ist ein Pflichtdokument beim Verkauf und bei der Vermietung. Interessant ist er aber aus einem anderen Grund: Seit 2023 hat sich fast alles daran geändert – die Gültigkeit, die Skala und die Frage, was in der Anzeige stehen muss. Wer mit einem Ausweis von 2019 zum Notar geht, steht mit leeren Händen da, auch wenn „gültig bis 2029" darauf steht.

Wann Sie einen brauchen

• beim entgeltlichen Verkauf eines Gebäudes oder einer Nutzungseinheit
• bei der Vermietung – ohne Mindestmietdauer, also auch bei kurzer Vermietung
• beim Neubau, dort vor dem Antrag auf Nutzungsgenehmigung
• bei staatlichen Gebäuden mit Publikumsverkehr über 500 m²

Vorzulegen ist er vor Vertragsabschluss, auszuhändigen spätestens bei der Übergabe.

Und seit November 2023: die Energieklasse muss in die Anzeige

Jede Verkaufs- oder Vermietungsanzeige muss die Energieklasse nennen – ohne Ausnahme. Das gilt für Portale, für Maklerangebote und für private Inserate gleichermaßen. In unseren Exposés führen wir sie, sobald sie uns vorliegt.

Wer zahlt, und was passiert ohne

Beauftragen und bezahlen muss ihn der Verkäufer beziehungsweise der Vermieter. Abweichendes lässt sich im Kaufvertrag vereinbaren und ist verhandelbar – fragen Sie danach, bevor der Vertrag steht.

Der Kaufvertrag ist auch ohne Ausweis wirksam. Das war früher anders: Bis Ende Oktober 2023 mussten die Ausweisdaten im Kaufvertrag stehen, und ohne sie konnte das Grundbuchamt die Eintragung verweigern. Dieses Risiko besteht seit November 2023 nicht mehr.

Ein Bußgeld für den Verkäufer, der keinen erstellen lässt, ist uns nicht bekannt. Sanktioniert wird der Aussteller, nicht der Eigentümer. Die Folge bleibt zivilrechtlich: eine verletzte Informationspflicht, die bei späterem Streit über den Zustand des Hauses eine Rolle spielen kann.

Wer keinen braucht

Zur Befreiung für das Ferienhaus ein Vorbehalt: Sie hängt an der Nutzung. Sobald Sie verkaufen oder dauerhaft vermieten, ändert sich die Nutzung, und die Befreiung trägt nicht mehr automatisch.

Ein verbreiteter Irrtum: Denkmalschutz befreit nicht

Man hört oft, denkmalgeschützte Gebäude (műemlék) bräuchten keinen Energieausweis. Das stimmt in Ungarn nicht. Die EU-Richtlinie erlaubt den Mitgliedstaaten diese Ausnahme – Ungarn hat sie nicht übernommen. In der Ausnahmeliste steht der Denkmalschutz nicht.

Für Käufer alter Dorfhäuser ist das praxisrelevant, weil die Annahme so gut klingt.

Der Stolperstein: fünf Jahre, und ein Stichtag

Der Ausweis gilt fünf Jahre. Bis zum 1. November 2023 waren es zehn.

Und nun der Punkt, der Verkäufe aufhält: Ausweise, die nach dem alten System vor dem 1. November 2023 ausgestellt wurden, sind seit Januar 2024 für Verkauf und Vermietung nicht mehr verwendbar – unabhängig davon, welches Ablaufdatum darauf gedruckt ist. Ein Ausweis von 2019 mit dem Aufdruck „gültig bis 2029" ist wertlos.

Wenn Ihnen ein Verkäufer einen Ausweis vorlegt: Sehen Sie auf das Ausstellungsdatum, nicht auf die Gültigkeit.

Selbst nachprüfen – kostenlos, ohne Anmeldung

Jeder Ausweis bekommt eine achtstellige HET-Nummer und wird automatisch in das staatliche Bauregister eingetragen. Das können Sie selbst abfragen:

• Die Abfrage liegt auf einer eigenen Adresse, nicht auf der Portalseite: entan.e-epites.hu. Dort der Menüpunkt tanúsítványok lekérdezése
• Gesucht wird nach Flurstücknummer (helyrajzi szám) oder Adresse – die Flurstücknummer steht in jedem Grundbuchauszug. Ist die Hausnummer unbekannt, genügt der Strassenname
• Kennen Sie die achtstellige HET-Nummer, können Sie direkt danach filtern
• keine Registrierung, kein ügyfélkapu, keine Gebühr

Sichtbar sind die Hauptdaten: Gültigkeit, Einstufung, Zuordnung zur Adresse. Die vollständige Berechnung ist nicht öffentlich.

Das ist der nützlichste Tipp auf dieser Seite: Sie können vor dem Notartermin selbst nachsehen, ob der vorgelegte Ausweis echt und noch verwendbar ist – ohne ein Wort Ungarisch, mit der Flurstücknummer aus dem Grundbuchauszug.

Die Energieklassen – die alte Skala ist weg

In älteren Exposés und Anzeigen stoßen Sie noch ständig auf „CC" oder „DD". Diese Angaben sind nicht falsch, sie stammen nur aus der alten Skala – und der zugehörige Ausweis taugt für einen Verkauf nicht mehr.

Für Neubauten gilt seit Januar 2024 die Niedrigstenergie-Anforderung; in der Praxis läuft das auf die Klassen am oberen Ende hinaus, erreichbar mit Wärmepumpe oder Photovoltaik.

Gibt es eine Sanierungspflicht bei schlechter Klasse?

Nein – Stand Oktober 2026 nicht. Es gibt in Ungarn keine Vorschrift, die private Eigentümer wegen einer schlechten Energieklasse zur Sanierung zwingt.

Diese Frage wird im Verkaufsgespräch in beide Richtungen benutzt – als Druckmittel („Sie müssen ohnehin bald sanieren") und als Beruhigung („das kommt nie"). Richtig ist: Die Umsetzung der EU-Gebäuderichtlinie in ungarisches Recht war Ende September 2026 noch in Arbeit. Auf EU-Ebene gelten Fristen für Neubauten ab 2028 und 2030; eine Einzeleigentümerpflicht für Bestandsbauten sieht die Richtlinie für Wohngebäude nicht vor. Hier wird sich 2027 etwas bewegen – wir sehen uns das dann wieder an.

Wer ihn ausstellen darf

Ausstellen darf ihn nur, wer in der ungarischen Architekten- oder Ingenieurkammer mit dem Kennzeichen TÉ eingetragen ist. Qualifikationsnummer und Firmendaten müssen auf dem Dokument stehen – fehlen sie, stimmt etwas nicht.

Wir übernehmen das für Sie

Wenn Sie über uns verkaufen oder wenn Sie für Ihr Haus einen Ausweis brauchen, organisieren wir ihn zum Pauschalpreis von 130 Euro für ein Wohnhaus: Wir sehen zuerst im Register nach, ob für Ihr Objekt schon ein gültiger Ausweis existiert, beauftragen sonst einen eingetragenen Sachverständigen, vereinbaren den Ortstermin und schicken Ihnen das fertige Dokument mit der HET-Nummer.

Gebraucht wird dafür ein Grundbuchauszug – den besorgen wir auf Wunsch gleich mit. Grössere Objekte auf Anfrage.

Die Einzelheiten und das Formular finden Sie auf unserer Serviceseite: Energieausweis.

Stand und Vorbehalt

Stand Oktober 2026. Rechtsgrundlage ist die Regierungsverordnung 176/2008; die früher maßgebliche Verordnung 7/2006 TNM wurde zum 1. November 2023 aufgehoben und durch die Verordnung 9/2023 ÉKM ersetzt. Wo Sie in älteren Ratgebern noch die 7/2006 zitiert finden, ist der Text überholt. Wir sind Immobilienmakler und weder Sachverständige noch Rechtsanwälte.