Hauskauf in Ungarn: Der Ablauf, Schritt für Schritt

Vorweg etwas, das Sie sonst nirgends lesen: Fast jede deutschsprachige Anleitung zum ungarischen Hauskauf im Netz ist veraltet. Am 15. Januar 2025 ist ein neues Grundbuchgesetz in Kraft getreten und das elektronische System E-ING gestartet. Wer heute noch von függőben tartás liest oder von 6 600 Ft Grundbuchgebühr, liest einen Text von vorgestern.

Schritt 1: Prüfen, bevor irgendetwas unterschrieben wird

Die Grundlage ist der tulajdoni lap, der Grundbuchauszug. Beglaubigt und elektronisch kostet er 4 800 Ft, auf Papier 10 000 Ft. Die früheren zwei kostenlosen Abfragen im Jahr gibt es seit Januar 2025 nicht mehr.

Was darin steht und worauf es ankommt:

• Teil I — die Grunddaten. Flurstücknummer, Fläche und vor allem die Nutzungsart (művelési ág). Steht dort szőlő, kert, szántó oder zártkert, gelten völlig andere Regeln — dazu unten mehr. Maßgeblich ist die Eintragung, nicht was Sie sehen.
• Teil II — die Eigentümer. Wer, mit welchem Anteil, aus welchem Grund.
• Teil III — die Lasten. Hypothek, Pfändung, Nießbrauch, Wegerecht, Vorkaufsrecht, Prozessvermerk.

Dazu der térképmásolat, die beglaubigte Katasterkopie, für 5 000 Ft. Sie zeigt den Grundstücksumriss und die eingetragenen Gebäude. Vergleichen Sie diese Kontur mit dem, was tatsächlich dasteht.

Der wichtigste Satz zum Grundbuchauszug: Ziehen Sie ihn unmittelbar vor der Unterschrift noch einmal neu. Zwischen Besichtigung und Vertragstermin kann eine Pfändung eingetragen worden sein.

Schritt 2: foglaló oder előleg — der teuerste Übersetzungsfehler

Beide Wörter werden im Deutschen gern mit „Anzahlung" übersetzt. Sie bedeuten etwas völlig Verschiedenes.

Üblich sind 10 Prozent des Kaufpreises. Ein Betrag ist nur dann foglaló, wenn er im Vertrag ausdrücklich so bezeichnet ist — sonst gilt er als előleg. Umgekehrt gilt: Wenn im deutschen Text „Anzahlung" steht und im ungarischen „foglaló", haben Sie eine Draufgabe geleistet. Der ungarische Text ist maßgeblich.

Der Finanzierungsvorbehalt: Wird Ihr Kredit abgelehnt, gilt das im Grundsatz als Ihr Verschulden — der foglaló ist weg. Wenn Sie finanzieren, muss ausdrücklich vereinbart werden, dass der foglaló bei Kreditablehnung zum előleg wird. Der Verkäufer muss dem zustimmen. Besprechen Sie das, bevor Sie den Reservierungsvertrag sehen.

Den Gesetzeswortlaut zu Ptk. 6:185. § konnten wir nicht im Volltext beschaffen; die Darstellung beruht auf übereinstimmenden ungarischen Fachquellen. Lassen Sie sich das vom Anwalt bestätigen.

Schritt 3: Der Kaufvertrag braucht einen Anwalt

In Ungarn kann ein Kaufvertrag über eine Immobilie nur eingetragen werden, wenn ihn ein Rechtsanwalt gegengezeichnet hat (ügyvédi ellenjegyzés) — oder wenn er als notarielle Urkunde errichtet wurde. Im Grundbuchverfahren besteht zudem Anwaltszwang, und eingereicht wird ausschließlich elektronisch.

Mit der Gegenzeichnung bestätigt der Anwalt, dass der Vertrag dem Gesetz entspricht, dass er Ihre Identität geprüft hat und dass Sie vor ihm unterschrieben haben. Ein Anwalt, der selbst Partei ist, darf nicht gegenzeichnen.

Das Honorar ist frei vereinbar — es gibt keine Gebührenordnung. Realistisch sind in Westungarn 0,5 bis 1 Prozent des Kaufpreises plus Umsatzsteuer, mit einem Mindesthonorar um 100 000 bis 150 000 Ft. Gezahlt wird üblicherweise vom Käufer.

Ein Rat, der Geld kostet und sich lohnt: In Ungarn ist es üblich, dass ein Anwalt den Vertrag für beide Seiten entwirft und gegenzeichnet. Das ist zulässig — aber dann haben Sie keinen eigenen Interessenvertreter. Wenn der Verkäufer oder der Makler den Anwalt vorschlägt, nehmen Sie einen eigenen dazu.

Zur Sprache: Eingereicht wird der ungarische Text, und der ist maßgeblich. Üblich und sinnvoll ist ein zweispaltiger zweisprachiger Vertrag mit Vorrangklausel zugunsten der ungarischen Fassung. Unterschreiben Sie nichts, wovon Sie nur die Übersetzung gelesen haben.

Der Verkäufer muss spätestens bei Vertragsschluss den Energieausweis vorlegen. Er kostet 25 000 bis 50 000 Ft und ist seit 2024 nur noch fünf Jahre gültig. Die Nummer gehört in den Vertrag.

Schritt 4: Wie das Geld sicher fließt

Der übliche Weg ist die ügyvédi letét, die Anwaltstreuhand. Entscheidend ist ein Detail, das Sie kennen sollten:

Ein Treuhandvertrag wird erst wirksam, wenn der Anwalt Ihnen die elektronische Bestätigung der Anwaltskammer mit Kennnummer und Kontonummer übermittelt hat. Jede echte Anwaltstreuhand ist bei der Kammer registriert und über diese Nummer überprüfbar. Lassen Sie sich die Bestätigung geben.

In der Praxis häufiger als die Geldtreuhand ist die Urkundentreuhand: Nicht das Geld, sondern die bejegyzési engedély — die unwiderrufliche Eintragungsbewilligung des Verkäufers — liegt beim Anwalt. Sobald die vollständige Zahlung nachgewiesen ist, reicht er sie binnen zwei Werktagen beim Grundbuchamt ein. Die Bewilligung gilt höchstens sechs Monate.

Und eine Warnung, die ernst gemeint ist: Die ungarischen Behörden warnen ausdrücklich vor Betrügern in Grundbuchangelegenheiten. Zahlen Sie nur auf das Konto aus dem schriftlichen, kammer-registrierten Treuhandvertrag. Niemals auf eine per E-Mail nachgereichte „geänderte" Kontonummer. Rufen Sie im Zweifel den Anwalt unter der Ihnen bekannten Nummer an.

Schritt 5: Was Sie schützt, solange noch nicht gezahlt ist

Hier liegt die größte Änderung. Die alte függőben tartás ist abgeschafft. An ihre Stelle tritt das vevői jog — das Käuferrecht beim Eigentumsvorbehalt.

Ist es zu Ihren Gunsten vorgemerkt, setzt das Grundbuchamt jedes weitere Verfahren an derselben Immobilie aus, bis über Ihre Eigentumseintragung entschieden ist — höchstens sechs Monate.

Das Gegenstück dazu ist die széljegy, der Randvermerk. Jeder eingegangene Antrag wird am Tag der Einreichung auf dem tulajdoni lap vermerkt. Ab diesem Moment sind Sie im Rang gesichert: Niemand kann vorrangig eingetragen werden — kein zweiter Käufer, kein Pfändungsgläubiger. Das Eigentum entsteht formal rückwirkend auf das Datum des Antrags.

Die széljegy ist für Deutsche das funktionale Gegenstück zur Auflassungsvormerkung. Lassen Sie sich vom Anwalt die széljegy-Nummer bestätigen, sobald eingereicht ist. Das ist Ihr Beleg.

Der Verkäufer ist umgekehrt dadurch geschützt, dass er Eigentümer bleibt, bis der Kaufpreis vollständig gezahlt ist.

Schritt 6: Das Grundbuchverfahren

Frist: 30 Tage ab Vertragsschluss. Wer das versäumt, zahlt eine Versäumnisbuße.

Wie lange es dauert: Bei einem lastenfreien Barkauf kann die Eintragung automatisiert innerhalb von Stunden erfolgen. Sonst gilt keine feste gesetzliche Frist. Die früher genannten „drei bis vier Wochen" sind nach der Umstellung auf E-ING nicht mehr belastbar — die Behörden hatten damit erhebliche Anlaufschwierigkeiten. Planen Sie großzügig.

Schritt 7: Brauchen Sie als Deutscher eine Genehmigung?

Für ein Wohnhaus, eine Wohnung oder ein Baugrundstück: nein. EU-, EWR- und Schweizer Bürger sind Inländern gleichgestellt. Nicht-EU-Bürger brauchen dagegen eine Genehmigung der Komitatsverwaltung — 65 000 Ft je Immobilie, Bearbeitungsfrist 45 Tage.

Für landwirtschaftlichen Boden sieht es ganz anders aus, und das trifft in Westungarn häufiger zu, als man denkt. Wird das Grundstück im Grundbuch als zártkert, szántó, szőlő, gyümölcsös, rét oder legelő geführt, gilt das Bodenverkehrsgesetz — auch wenn dort seit vierzig Jahren nur ein Wochenendhaus steht. Dann greifen:

• eine Obergrenze von einem Hektar, wenn Sie kein anerkannter Landwirt sind
• gesetzliche Vorkaufsrechte in fester Rangfolge — zuerst der Staat, dann Landwirte, die die Fläche nutzen, dann ortsansässige und benachbarte Landwirte. Ausübungsfrist 30 Tage
• eine Genehmigung der Landwirtschaftsbehörde und eine Erklärung, die Fläche fünf Jahre selbst zu nutzen

Das kann einen Kauf um Monate verzögern oder scheitern lassen. Deshalb steht die Prüfung der Nutzungsart ganz am Anfang.

Schritt 8: Nach dem Kauf

Die Übergabe

Machen Sie ein Übergabeprotokoll (birtokbaadási jegyzőkönyv) mit Schlüsseln, Zählerständen und Zählernummern für Strom, Gas und Wasser, unterschrieben von zwei Zeugen.

Und verlangen Sie von jedem Versorger eine nullás igazolás — die Bestätigung, dass keine Rückstände bestehen. Vor der Übergabe, nicht danach. Sonst übernehmen Sie faktisch die Altschulden des Vorbesitzers.

Die Versorger ummelden

In der Regel binnen 15 Tagen. Gebündelt und kostenlos geht das über e-bejelento.gov.hu. Dafür brauchen Sie allerdings Ügyfélkapu+ oder die DÁP-App — der klassische Ügyfélkapu wurde am 16. Januar 2025 abgeschaltet. Ohne diesen Zugang bleibt der Gang ins kormányablak.

Die Müllabfuhr läuft landesweit über MOHU; ob sie beim Sammelportal mit dabei ist, konnten wir nicht klären — melden Sie sie sicherheitshalber direkt.

Der Steuerbescheid, der später kommt

Die Grunderwerbsteuer von 4 Prozent zahlen Sie nicht beim Notar. Ihr Anwalt reicht mit dem Eintragungsantrag das Formular B400 ein; der Bescheid kommt irgendwann danach.

Wann? Es gibt keine gesetzliche Frist. Die Angaben reichen von einigen Wochen bis zu zwölf Monaten. Rechnen Sie ehrlich mit mehreren Monaten — und legen Sie die 4 Prozent zurück, statt anzunehmen, die Sache sei erledigt. Nach Zustellung haben Sie 30 Tage.

Bemessungsgrundlage ist der Verkehrswert, den die NAV selbst feststellt, nicht zwingend Ihr Kaufpreis.

Der Punkt, an dem es für Auswärtige schiefgeht

Wer keinen Wohnsitz in Ungarn hat, muss einen Zustellungsbevollmächtigten (kézbesítési megbízott) benennen. In der Praxis übernimmt das der beurkundende Anwalt. Ohne ihn geht der Steuerbescheid ins Leere — und die 30-Tage-Frist läuft trotzdem.

Kaufen, ohne anzureisen

Das geht, mit einer meghatalmazás — einer Vollmacht. Die Identitätsprüfung erfüllt dann Ihr Bevollmächtigter; Sie selbst müssen nicht erscheinen.

Drei Wege:

1. Über ein ungarisches Konsulat in Deutschland. Das ist der sicherste Weg — dort entsteht eine ungarische Urkunde, Apostille und Übersetzung entfallen.
2. Deutscher Notar plus Apostille (erteilt vom Land- oder Oberlandesgericht des Notarbezirks), dazu eine beglaubigte ungarische Übersetzung.
3. Vor Ort beim ungarischen Anwalt oder Notar.

Worauf es ankommt:

• Lassen Sie sich den Vollmachtstext vom ungarischen Anwalt vorgeben, auf Ungarisch, mit Flurstücknummer, Kaufpreis und den einzelnen Befugnissen.
• Möglichst wenige Beschränkungen hineinschreiben — mehrere Einschränkungen schließen die schnelle Bearbeitung aus.
• Die Bevollmächtigung zum Zustellungsbevollmächtigten gleich mit aufnehmen.
• Zeit einplanen: Die Apostille dauert je nach Gericht ein bis mehrere Wochen.

Wichtig: Die Formanforderungen an Auslandsvollmachten haben sich mit dem neuen Grundbuchgesetz geändert, und wir konnten den Wortlaut nicht vollständig nachprüfen. Klären Sie die Form mit dem ungarischen Anwalt, bevor Sie in Deutschland zum Notar gehen. Eine in falscher Form errichtete Vollmacht wird zurückgewiesen — und dann ist die 30-Tage-Frist in Gefahr.

Die Fehler, die wir immer wieder sehen

1. Nießbrauch übersehen. Ein eingetragenes lebenslanges Wohnrecht der Eltern des Verkäufers erlischt nicht durch den Verkauf. Der Berechtigte muss im Vertrag verzichten.
2. Nicht eingetragene Anbauten. Garage, Wintergarten, ausgebautes Dachgeschoss ohne Genehmigung: keine Finanzierung, Bußgeld- und Abrissrisiko, Abschlag beim Weiterverkauf. Kontur auf der Katasterkopie mit dem Bestand vergleichen.
3. Ungeteiltes Miteigentum (osztatlan közös tulajdon). Sehr verbreitet bei ländlichen Grundstücken. Ihr „Anteil" ist kein abgegrenztes Stück Land. Ohne schriftliche, von allen Miteigentümern unterzeichnete Nutzungsvereinbarung haben Sie keinen durchsetzbaren Anspruch auf einen bestimmten Gartenteil — und die Miteigentümer haben ein Vorkaufsrecht.
4. Wegerecht nur mündlich. „Da fährt man schon immer durch" ist kein Recht. Bei einem Grundstück ohne eigene Anbindung an eine öffentliche Straße ist das existenziell.
5. Schwarzgeldanteil. Spart nichts, weil die NAV ohnehin den Verkehrswert selbst festsetzt — und wenn Sie binnen fünf Jahren weiterverkaufen, zahlen Sie 15 Prozent Einkommensteuer auf den künstlich erhöhten Gewinn. Bei einer Rückabwicklung ist nur der beurkundete Betrag einklagbar. Der Anwalt muss die Mitwirkung verweigern.
6. Vollmacht in falscher Form. Der häufigste Grund, warum ein Kauf aus der Ferne scheitert.

Was wir dabei tun

Wir begleiten den Ablauf von der Prüfung des Grundbuchauszugs bis zur Schlüsselübergabe, übersetzen bei Anwalt und Behörde, holen die Unterlagen ein und sehen uns die Katasterkopie mit Ihnen zusammen an. Was wir nicht tun: Rechtsberatung. Dafür haben wir unseren Anwalt in Ungarn.

Stand und Vorbehalt

Stand Oktober 2026. Rechtsgrundlagen: 2021. évi C. törvény (Inytv., in Kraft seit 15.01.2025), 2017. évi LXXVIII. törvény (Üttv.), 2013. évi V. törvény (Ptk.), 2013. évi CXXII. törvény (Földforgalmi tv.), 1990. évi XCIII. törvény (Itv.), 251/2014. (X. 2.) Korm. rendelet. Gebühren nach der Gebührenliste der Kormányhivatalok. Nicht abschliessend klären konnten wir: den Wortlaut von Ptk. 6:185. §, die Form der Auslandsvollmacht unter dem neuen Grundbuchgesetz, Betragsgrenzen bei der Anwaltstreuhand, die typische Verfahrensdauer 2026 und den Zeitpunkt des Steuerbescheids. Dies ist keine Rechtsberatung.