Steuern beim Immobilienverkauf in Ungarn: nach fünf Jahren null

Die gute Nachricht zuerst: Wer sein ungarisches Haus länger als fünf Jahre hat, zahlt in Ungarn auf den Verkaufsgewinn keine Steuer. Keine Sozialabgabe, keine Progression, nichts. Die unangenehme Nachricht steht weiter unten und betrifft Deutschland — denn dort gilt eine andere Frist, und ausgerechnet in den Jahren sechs bis zehn kann das teuer werden.

Die ungarische Seite

Verkaufen Sie eine Immobilie in Ungarn, fallen 15 Prozent Einkommensteuer (személyi jövedelemadó) auf den Gewinn an. Nicht auf den Kaufpreis — auf die Differenz zwischen Verkaufserlös und dem, was Sie selbst bezahlt und investiert haben.

Keine Sozialabgabe. Das wird oft falsch dargestellt. Die 13 Prozent szocho treffen eine abschließende Liste von Einkunftsarten, und der Immobilienverkauf steht nicht darauf. Wer Ihnen 28 Prozent ausrechnet, rechnet falsch.

Die Fünfjahresfrist — und wie sie wirklich wirkt

Der steuerpflichtige Anteil schmilzt jedes Jahr ab. Für einen Verkauf im Jahr 2026:

• Erworben 2026 oder 2025 → 100 % steuerpflichtig
• Erworben 2024 → 90 %
• Erworben 2023 → 60 %
• Erworben 2022 → 30 %
• Erworben 2021 oder früher → 0 %

Das gilt für jede Art von Immobilie. Das ungarische Finanzamt schreibt es ausdrücklich so: Wohnung, Ferienhaus, Ackerland, Baugrundstück — die Abschmelzung ist überall gleich. Die früher geltende Fünfzehnjahresfrist für Nichtwohnimmobilien gibt es nicht mehr. Falls Sie irgendwo lesen, für die Garage, das Lager oder den Weinberg gelte etwas anderes: Der Text ist alt. Gerade bei unseren Objekten hängt oft ein Grundstück mit landwirtschaftlicher Nutzungsart dran — auch dafür sind es fünf Jahre.

Der Stichtag, den fast alle falsch setzen

Die Frist läuft nicht ab dem Tag, an dem Sie den Kaufvertrag unterschrieben haben, sondern ab dem Tag, an dem der Vertrag beim Grundbuchamt eingereicht wurde.

Zwischen Unterschrift und Einreichung können Wochen liegen — und wenn das über einen Jahreswechsel fällt, kostet das eine ganze Abschmelzungsstufe. Schauen Sie auf die Einreichungsnummer, nicht auf das Vertragsdatum. Bei einer geerbten Immobilie zählt der Todestag des Erblassers, nicht der Tag des Erbscheins.

Was Sie abziehen dürfen

• Den Anschaffungspreis aus Ihrem damaligen Kaufvertrag, dazu die damals gezahlte Grunderwerbsteuer und die Anwaltskosten.
• Die Verkaufskosten — Inserate, Maklerprovision.
• Wertsteigernde Investitionen — aber nur unter vier Bedingungen gleichzeitig: Sie erhöhen den Marktwert, sie liegen innerhalb von 24 Monaten vor dem Verkauf, sie übersteigen 5 Prozent des Verkaufserlöses, und Sie haben Rechnungen.

Diese 5-Prozent-Schwelle ist der Punkt, an dem die meisten scheitern. Das Finanzamt rechnet es selbst vor: Wer bei einem Erlös von 48 Millionen Forint für eine Million ausmalen lässt, zieht nichts ab — die Schwelle läge bei 2,4 Millionen. Eigenleistung ist nie abziehbar, auch nicht bewertet.

Und: Ohne Rechnung kein Abzug. Heben Sie die Belege bis Ende 2032 auf, wenn Sie 2026 verkaufen.

Lässt sich der Anschaffungspreis gar nicht ermitteln, setzt das Finanzamt pauschal 75 Prozent des Erlöses an — dann sind allerdings keine weiteren Kosten mehr abziehbar.

Die Falle beim umgewidmeten Ackerland

Das betrifft einen Teil unserer Käufer, und es ist unangenehm. Wurde ein Grundstück von landwirtschaftlicher Nutzungsart in Bauland umgewidmet (átminősített termőföld), greift eine Sonderregel: Der Ertrag oberhalb eines kleinen Normalertrags wird verdreifacht, und die Abschmelzung nach Haltedauer entfällt vollständig.

Ausgenommen sind drei Fälle: Erwerb durch Erbschaft, Verkauf mehr als fünf Jahre nach der Umwidmung, oder mindestens fünf Jahre Eigentum vor der Umwidmung. Wer ein frisch umgewidmetes Grundstück kauft und bald weiterverkauft, sollte vorher rechnen lassen.

Wann gar keine Steuer anfällt

• Verkauf eines Anteils an ungeteiltem Miteigentum an einen Miteigentümer (für Erwerbe ab 2019)
• Ackerland an registrierte Landwirte, mit Bewirtschaftungsauflage
• Auszahlung des Ehegatten bei der Vermögensauseinandersetzung
• Übertragung aufgrund eines Pflege- oder Leibrentenvertrags
• Denkmalgeschützte Gebäude nach Restaurierung, frühestens 36 Monate nach Erwerb
• Verwendung des Erlöses für einen Pflegeheimplatz für sich oder nahe Angehörige

Ein verbreiteter Irrtum: „Verkauf an nahe Angehörige ist steuerfrei" — das stimmt nicht für den Verkäufer. Befreit ist der Käufer von der vierprozentigen Grunderwerbsteuer, wenn er in gerader Linie verwandt oder Ehegatte ist. Die Einkommensteuer des Verkäufers bleibt davon unberührt.

Ebenfalls weg: die frühere Möglichkeit, die Steuer durch den Kauf einer neuen Wohnung zu vermeiden. Die lakásszerzési kedvezmény wurde 2008 abgeschafft. Geblieben ist nur der Pflegeheimplatz.

Erklären und zahlen

• Formular 26SZJA beziehungsweise der von der Steuerbehörde vorausgefüllte Entwurf.
• Frist: 20. Mai des Folgejahres. Für einen Verkauf 2026 also der 20. Mai 2027.
• Bis 500.000 Forint Steuer darf man in zwölf zinsfreien Monatsraten zahlen, wenn man es in der Erklärung ankreuzt. Das weiß kaum jemand.
• Achtung bei Ratenzahlung des Kaufpreises: Steuerlich gilt der gesamte Kaufpreis als Einnahme des Jahres, in dem der Vertrag eingereicht wurde — auch wenn das Geld erst später fließt. Die Steuer wird also fällig, bevor Sie alles haben.

Wenn Sie öfter verkaufen

Wer gewerbsmäßig verkauft — „nachhaltig oder regelmäßig", wie das Finanzamt es nennt —, fällt aus diesem ganzen System heraus: keine Abschmelzung, keine Befreiung, Besteuerung im normalen Einkommen und dann zusätzlich 13 Prozent Sozialabgabe. Dazu kommt unter Umständen die Umsatzsteuerpflicht. Wo genau die Grenze liegt, konnten wir nicht belastbar klären; die oft genannte Zahl „vier Immobilien in zwei Jahren" ließ sich in keiner amtlichen Quelle bestätigen. Wenn Sie mehr als gelegentlich verkaufen: vorher zum Steuerberater.

Und Deutschland? Hier wird es wichtig

Das Doppelbesteuerungsabkommen weist das Besteuerungsrecht Ungarn zu. Deutschland stellt den Gewinn frei — behält sich aber ausdrücklich den Progressionsvorbehalt vor.

Der Unterschied zu den Mieteinnahmen

Bei Mieteinnahmen aus einer EU-Immobilie gibt es in Deutschland keinen Progressionsvorbehalt — das Einkommensteuergesetz nimmt sie ausdrücklich aus. Viele übertragen das auf den Verkaufsgewinn. Das ist falsch.

Wir haben den Gesetzeswortlaut nachgelesen. Die Ausnahmevorschrift nennt wörtlich nur Einkünfte „aus der Vermietung oder der Verpachtung". Veräußerungsgewinne stehen dort nicht. Sie fallen also unter die Grundregel und erhöhen Ihren deutschen Steuersatz auf alle übrigen Einkünfte. Der Bundesfinanzhof hat 2025 außerdem bestätigt, dass diese Ausnahmen eng auszulegen sind.

Die eigentliche Entwarnung

Für den Progressionsvorbehalt werden die Einkünfte nach deutschem Recht ermittelt. Und nach deutschem Recht ist ein privater Immobilienverkauf nach zehn Jahren steuerfrei.

Das heißt: Haben Sie das Haus länger als zehn Jahre, entstehen nach deutschem Recht gar keine Einkünfte — und dann ist auch nichts in den Progressionsvorbehalt einzustellen. In Deutschland passiert schlicht nichts. Dasselbe gilt, wenn Sie das Haus im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren selbst bewohnt haben.

Die Lücke zwischen Jahr sechs und Jahr zehn

Und hier ist der Punkt, über den Sie mit einem Steuerberater sprechen sollten, bevor Sie unterschreiben.

Ungarn besteuert ab dem sechsten Jahr mit null Prozent. Deutschland besteuert private Veräußerungsgeschäfte zehn Jahre lang. Das Abkommen stellt aber nur frei, „sofern sie nach dem Abkommen tatsächlich in Ungarn besteuert werden".

Wenn in Ungarn null Prozent steuerpflichtig sind, lässt sich argumentieren, dass diese Bedingung nicht erfüllt ist — und dann dürfte Deutschland den Gewinn voll besteuern, nicht nur im Progressionsvorbehalt berücksichtigen.

Wir sagen ausdrücklich nicht, dass es so kommt. Ein Finanzgericht hat 2025 für einen niederländischen Fall entschieden, dass bereits das Eingehen in die ausländische Bemessungsgrundlage genügt und keine tatsächlich gezahlte Steuer nötig ist — das spräche dagegen. Eine Entscheidung speziell zum ungarischen Null-Prozent-Fall haben wir nicht gefunden. Das ist eine offene Frage, und bei einem Verkauf im sechsten bis zehnten Jahr gehört sie vorher geklärt. Der Unterschied kann fünfstellig sein.

Was Sie in Deutschland erklären müssen

Steuerfreie, aber dem Progressionsvorbehalt unterliegende Auslandseinkünfte gehören in die Anlage AUS, ein in Deutschland steuerpflichtiger Gewinn in die Anlage SO. Diesen Punkt konnten wir nicht an einer amtlichen Ausfüllanleitung prüfen — bitte mit Ihrem Steuerberater abgleichen.

Unsere Empfehlung

1. Zählen Sie ab dem Tag der Einreichung beim Grundbuchamt, nicht ab dem Vertragsdatum. Die Nummer steht in Ihren Unterlagen.
2. Über zehn Jahre Haltedauer ist die saubere Lösung — dann sind beide Länder erledigt.
3. Zwischen Jahr sechs und Jahr zehn: vorher einen Steuerberater fragen, der das deutsche Abkommensrecht kennt. Das ist die eine Stelle, an der wir Ihnen nicht abraten, Geld für Beratung auszugeben.
4. Heben Sie jede Rechnung auf, auch die aus dem Jahr des Kaufs.
5. Bei umgewidmetem Ackerland: vorher rechnen lassen.

Wir sagen Ihnen vor dem Verkauf, in welcher Abschmelzungsstufe Sie stehen, und stellen den Kontakt zum Steuerberater her. Was Ihre Immobilie heute wert ist, klärt die Marktwert-Analyse; wenn Sie verkaufen wollen, nehmen Sie den Verkaufsauftrag.

Stand und Vorbehalt

Stand Oktober 2026. Rechtsgrundlagen: 1995. évi CXVII. törvény (Szja tv.) §§ 59–64, insbesondere § 62/A zum umgewidmeten Ackerland, sowie das Merkblatt Nr. 09 der ungarischen Steuerbehörde vom 04.02.2026; 2018. évi LII. törvény zur Sozialabgabe; Doppelbesteuerungsabkommen Deutschland–Ungarn vom 28.02.2011, Artikel 13 und 22; § 32b und § 23 EStG. Nicht abschließend klären konnten wir das Gesetz, mit dem die Fünfjahresfrist auf alle Immobilienarten ausgedehnt wurde (die heutige Rechtslage ist dagegen eindeutig), die Zahlengrenze für den gewerbsmäßigen Verkauf, die richtige Anlage in der deutschen Steuererklärung und die oben beschriebene Wechselwirkung zwischen der ungarischen Nullstufe und dem Abkommen. Dies ist keine Steuerberatung.