Mieteinnahmen in Ungarn versteuern: 15 Prozent — wovon?

Der alte Eintrag sagte: „Müssen in Ungarn mit 15 Prozent versteuert werden." Das stimmt — und führt trotzdem in die Irre, weil die 15 Prozent nicht auf die Miete anfallen, sondern auf den Gewinn. Je nachdem, wie Sie rechnen, sind es effektiv 13,5 Prozent oder null.

Drei Dinge vorweg, die oft falsch erzählt werden

• In Deutschland gibt es keinen Progressionsvorbehalt auf ungarische Mieteinnahmen. Das Einkommensteuergesetz nimmt Immobilien innerhalb der EU ausdrücklich aus. Die Einkünfte sind in Deutschland steuerfrei und erhöhen auch nicht Ihren Steuersatz.
• Die erhöhte Zimmerpauschale von 150 000 Ft betrifft nur Budapest. Alle Balaton-Gemeinden bleiben bei 38 400 Ft. Wer Ihnen etwas anderes sagt, verwechselt die Listen.
• Bei einem geerbten Haus gibt es keine Abschreibung. Seit 2015 ist sie bei unentgeltlichem Erwerb ausgeschlossen — und das dreht die Rechnung um, welcher Weg sich für Sie lohnt.

Wo versteuert wird

In Ungarn, weil die Immobilie dort liegt. Das gilt auch, wenn Sie in Deutschland wohnen und nie in Ungarn gemeldet waren. Das Doppelbesteuerungsabkommen weist das Besteuerungsrecht dem Belegenheitsstaat zu; Deutschland stellt die Einkünfte frei.

Erklären müssen Sie sie in Deutschland trotzdem — in der Anlage AUS.

Die zwei Wege, den Gewinn zu ermitteln

Sie haben die Wahl, und die Wahl bindet für das ganze Jahr.

Weg 1: die 10-Prozent-Pauschale

90 Prozent der Einnahmen gelten als Gewinn, 15 Prozent davon sind Steuer. Effektiv 13,5 Prozent der Bruttomiete — ohne einen einzigen Beleg.

Beispiel: 250 000 Ft Monatsmiete, also 3 000 000 Ft im Jahr → 2 700 000 Ft Einkommen → 405 000 Ft Steuer.

Weg 2: Einzelnachweis

Absetzbar sind die belegten Kosten des Jahres: Reparatur und Instandhaltung gegen Rechnung, vom Vermieter getragene Betriebskosten, Versicherung, Gemeindesteuer, Zinsen — und die Abschreibung.

Bemessungsgrundlage ist der Kaufpreis plus Nebenkosten wie Anwalt und Grundbuch, ohne den Grundstücksanteil. Steht im Kaufvertrag keine Aufteilung, setzt die Praxis 10 bis 20 Prozent für den Grund an.

Die Fallstricke bei der Abschreibung

• Geerbt oder geschenkt: gar keine Abschreibung. Seit dem 1. Januar 2015. Eine vorher begonnene darf auch nicht fortgeführt werden.
• Vor Jahren gekauft: kein Problem. Bei Gebäuden ist die Abschreibung unabhängig vom Erwerbszeitpunkt möglich.
• Aber: Jahre, in denen Sie die 10-Prozent-Pauschale gewählt haben, gelten als abgeschrieben. Hin- und herspringen kostet also Substanz.
• Ein Nießbraucher kann nicht abschreiben, nur der Eigentümer.
• Bei Leerstand oder Teilvermietung wird anteilig gekürzt — nach Tagen beziehungsweise nach Fläche.
• Eigene Arbeitsleistung zählt nicht.

Welcher Weg für Sie?

Faustregel: Die Pauschale lohnt, wenn Ihre belegbaren Kosten unter 10 Prozent der Einnahmen liegen.

Konkret heißt das meistens:

• Gekauftes Haus, Kredit läuft, Renovierungen stehen an → Einzelnachweis.
• Geerbtes Haus ohne Abschreibung, keine großen Reparaturen → fast immer die Pauschale.

Wichtig: Die Wahl gilt einheitlich für das ganze Jahr und für sämtliche Einkünfte aus selbständiger Tätigkeit. Sie können nicht eine Wohnung pauschal und die andere mit Einzelnachweis abrechnen.

Keine Sozialabgabe

Auf Mieteinnahmen fällt kein szocho an. Der frühere Gesundheitsbeitrag von 14 Prozent auf Mieteinnahmen über einer Million Forint wurde zum 1. Januar 2018 abgeschafft und nicht ersetzt. Wo Sie noch davon lesen, ist der Text älter als acht Jahre.

Die Nebenkosten-Falle

Das ist in der Praxis der häufigste und teuerste Fehler.

Grundsatz: Vom Mieter erstattete Betriebskosten sind keine Einnahme — aber nur, wenn es sich um eine Leistung eines Dritten handelt, die verbrauchsanteilig weiterberechnet wird.

Besonders bitter wird es mit der 10-Prozent-Pauschale: Dann versteuern Sie 90 Prozent auch der weiterbelasteten Nebenkosten mit, ohne sie gegenrechnen zu können.

Was Sie tun sollten: Miete und Nebenkosten im Vertrag strikt trennen, die Zähler nach Möglichkeit auf den Mieter ummelden, und nach Zählerstand abrechnen — dokumentiert.

Die Kaution ist keine Einnahme, solange sie zurückzuzahlen ist. Erst wenn Sie damit einen Rückstand oder Schaden verrechnen, wird sie steuerpflichtig.

Erklären und zahlen

Ist Ihr Mieter eine Firma, behält sie die Vorauszahlung ein und führt sie ab; Sie geben dafür eine Kostenerklärung ab. Bei einem Privatmieter zahlen Sie selbst.

Brauchen Sie eine Steuernummer? Für die normale Wohnraumvermietung genügt die Steueridentifikationsnummer (adóazonosító jel). Eine echte Steuernummer (adószám) brauchen Sie, wenn der Mieter eine Rechnung verlangt — typisch bei Firmenmietern —, wenn Sie zur Umsatzsteuer optieren, oder bei Kurzzeitvermietung.

Ein Hinweis für Deutsche: Da ein Privatmieter keine meldende Stelle ist, liegen der Steuerbehörde keine Daten über Sie vor. Einen vorausgefüllten Erklärungsentwurf wie ungarische Angestellte bekommen Sie also nicht — Sie müssen selbst erklären.

Ferienwohnung und Airbnb: ein anderes Regime

Sobald Sie Gästen Beherbergung mit Dienstleistung anbieten — Wäsche, Reinigung, Wechsel alle paar Tage —, ist das keine Vermietung mehr, sondern szálláshely-szolgáltatás. Dann gelten völlig andere Regeln.

Was Sie anmelden müssen, und in welcher Reihenfolge

1. Steuernummer bei der NAV
2. Einstufung (szálláshely-minősítés, Sterne von 1 bis 5) — und zwar vor der Anmeldung bei der Gemeinde
3. Anmeldung beim Gemeindenotar
4. NTAK-Registrierung mit täglicher Datenmeldung. Die Software VENDÉGEM ist für Betriebe bis 8 Zimmer kostenlos.

Die Zimmerpauschale

Voraussetzungen: Sie sind Privatperson und Eigentümer oder Nießbraucher, höchstens drei Immobilien, derselbe Gast höchstens 90 Tage im Jahr. Gezahlt wird vierteljährlich. Mindestens ein Zimmer ist immer zu versteuern, auch wenn Sie nur zwei Monate vermieten.

Kurtaxe und Umsatzsteuer

Die idegenforgalmi adó schuldet der Gast, aber Sie ziehen sie ein und haften dafür — monatlich bis zum 15. des Folgemonats. Jede Gemeinde setzt den Satz selbst fest; am Balaton liegen die Werte 2026 etwa zwischen 550 und 830 Ft je Person und Nacht. Siófok hat zum 1. Januar 2026 von 550 auf 750 Ft erhöht. Fragen Sie im Gemeindeamt nach Ihrem Satz. Befreit sind unter anderem Kinder und Jugendliche unter 18.

Beherbergung ist umsatzsteuerpflichtig mit ermäßigten 5 Prozent — anders als die langfristige Vermietung, die steuerfrei ist. Die Kleinunternehmergrenze liegt 2026 bei 20 Millionen Ft. Dazu kommt die Tourismusabgabe von 4 Prozent des Nettoentgelts, die auch bei Kleinunternehmerstatus fällig ist.

Dauervermietung: kein deutscher Mieterschutz

Das überrascht deutsche Vermieter in beide Richtungen. In Ungarn gibt es keine Sozialklausel, keine Begründungspflicht bei unbefristeten Verträgen, keine Mietpreisbremse und keine gesetzlichen Erhöhungsgrenzen. Die Vertragsfreiheit ist deutlich größer.

Ordentliche Kündigung: Bei unbefristeten Verträgen ohne Begründung möglich. Bei befristeten nur, wenn es im Vertrag steht. Die Frist: Eine Kündigung bis zum 15. eines Monats beendet das Verhältnis zum Ende des Folgemonats.

Bei Mietrückstand gelten strenge Formalien, und hier scheitern die meisten:

1. schriftliche Zahlungsaufforderung mit Hinweis auf die Folgen
2. 8 Tage Frist für den Mieter
3. danach innerhalb weiterer 8 Tage die schriftliche Kündigung

Wird eine Frist oder die Reihenfolge verfehlt, ist die Kündigung unwirksam und alles beginnt von vorn.

Ein ungarisches Instrument, das Deutsche nicht kennen: Lassen Sie den Mietvertrag notariell beurkunden. Das schafft einen vollstreckbaren Titel und verkürzt eine Räumung erheblich. Bei einem Haus, das Sie aus Deutschland verwalten, ist das die Mühe wert.

Zur Kaution: Üblich sind ein bis drei Monatsmieten. Eine gesetzliche Obergrenze haben wir nicht gefunden.

Was passiert, wenn man nichts erklärt

Die Zeiten, in denen das unentdeckt blieb, sind vorbei.

Seit 2023 melden Airbnb, Booking und die anderen Plattformen jährlich bis zum 31. Januar an die ungarische Steuerbehörde: Name, Anschrift, Steuer-ID, Geburtsdatum, Ansässigkeitsstaat, Bankverbindung, Entgelte und Provisionen — und die Adresse samt Flurstücknummer der Immobilie sowie die Zahl der Vermietungstage. Eine Bagatellgrenze gibt es nicht. Wer seine Daten nicht hinterlegt, dessen Konto wird nach zwei Mahnungen gesperrt.

Dazu kommen die täglichen NTAK-Meldungen und die Kurtaxe-Abrechnung der Gemeinde.

Die Selbstanzeige vor Prüfungsbeginn ist deutlich billiger: Dann fällt nur der Leitzins an, keine Strafe. Wer etwas nachzuholen hat, sollte das von sich aus tun.

Was wir für Sie tun können

Wir sind keine Steuerberater. Was wir machen: Wir finden verlässliche Dauermieter für Ihr Haus und kümmern uns um die laufende Betreuung — das steht als Langzeit-Vermietung in unserem Servicebereich. Und wir bringen Sie mit einem ungarischen Buchhalter zusammen, der Deutsch spricht, bevor Sie den ersten Mietvertrag unterschreiben.

Stand und Vorbehalt

Stand Oktober 2026. Rechtsgrundlagen: 1995. évi CXVII. törvény (Szja tv.), 1990. évi C. törvény (Htv.), 1993. évi LXXVIII. törvény (Lakástörvény), 2017. évi CL. törvény (Art.), 2007. évi CXXVII. törvény (Áfa tv.), 2011. évi LXXXIV. törvény (Doppelbesteuerungsabkommen), § 32b EStG, EU-Richtlinie 2021/514 (DAC7). Angaben überwiegend nach ungarischen Fachquellen; das NAV-Informationsheft zur Vermietung war nicht abrufbar. Nicht abschliessend klären konnten wir: die genaue Paragraphenstelle der szocho-Befreiung, den gesetzlichen Höchstbetrag der Kurtaxe 2026, die Betragsgrenze für sofort absetzbare Anschaffungen und eine gesetzliche Kautionsgrenze. Dies ist keine Steuerberatung.