Grunderwerbsteuer in Ungarn: 4 Prozent – und was daneben steht

Vier Prozent — das ist die Zahl, die jeder kennt, und für die allermeisten Käufe am Balaton stimmt sie auch. Interessanter sind die drei Dinge, die daneben stehen: wovon die vier Prozent gerechnet werden, wann der Bescheid kommt, und welche Ausnahmen es wirklich gibt. Bei einer davon hat sich zum 1. Januar 2026 etwas geändert, das mehrere Millionen Forint wert sein kann.

Der Satz

Eine Milliarde Forint sind rund 2,5 Millionen Euro — für unsere Käufer bleibt es also praktisch immer bei 4 Prozent.

Ein Wort aber lohnt sich: je Immobilie, nicht je Vertrag. Wer in einem Kaufvertrag drei Flurstücke erwirbt — Haus, Garten und das Wiesenstück dahinter —, hat dreimal die Schwelle und dreimal die Obergrenze. Bei einem Miteigentumsanteil gelten beide anteilig.

Wovon gerechnet wird: nicht vom Kaufpreis

Bemessungsgrundlage ist der Verkehrswert (forgalmi érték), nicht der vereinbarte Kaufpreis. Der Kaufpreis ist nur der Ausgangspunkt.

Die Steuerverwaltung darf ihn überprüfen und nach oben korrigieren — mit einer Vergleichswertdatenbank aus früheren Kaufverträgen, notfalls mit einer Ortsbesichtigung. Lasten mindern den Wert nicht.

Daraus folgt ein dringender Rat: Lassen Sie sich nicht auf einen künstlich niedrigen Kaufpreis im Vertrag ein, auch wenn der Verkäufer darum bittet. Das geht zweifach schief. Die Steuer wird trotzdem auf den Verkehrswert festgesetzt — und wenn Sie das Haus später verkaufen, ist Ihr Anschaffungspreis zu niedrig, und Sie zahlen Einkommensteuer auf einen Gewinn, den Sie nie gemacht haben.

Gegen eine zu hohe Wertfestsetzung können Sie vorgehen: erst im Anhörungsverfahren, dann mit einem Rechtsmittel gegen den Bescheid, zuletzt vor dem Verwaltungsgericht. Die Frist steht im Bescheid und ist kurz — einstellig bis knapp zweistellig in Tagen. Lesen Sie ihn also, wenn er kommt, und legen Sie ihn nicht weg.

Wann der Bescheid kommt

Das überrascht fast jeden deutschen Käufer: Sie zahlen nicht beim Notar. Der Ablauf ist:

1. Vertrag unterschreiben — damit entsteht die Steuer
2. Der Anwalt meldet den Vorgang; er läuft über das Grundbuchamt zur Steuerverwaltung
3. Wochen bis Monate später kommt der Zahlungsbescheid (fizetési meghagyás)
4. 30 Tage Zahlungsfrist ab Zustellung

Legen Sie das Geld also beiseite. Wir erleben regelmäßig, dass der Bescheid ein halbes Jahr nach dem Kauf eintrifft, wenn die Renovierung das Budget längst aufgebraucht hat.

Ratenzahlung ist möglich: Für Beträge bis 1 Million Forint läuft sie weitgehend automatisch über bis zu zwölf Monate; darüber hinaus gibt es die Billigkeitsratenzahlung im Einzelfall. Bei Verzug läuft ein Zuschlag mit.

Die Ausnahme, die sich 2026 geändert hat

Das ist der wichtigste Absatz auf dieser Seite. Wer eine ungarische Wohnimmobilie verkauft und eine andere kauft, zahlt nur auf die Differenz.

Neu seit 1. Januar 2026: Der Verkauf darf bis zu fünf Jahre vor dem Kauf liegen — vorher waren es drei. Oder bis zu einem Jahr nach dem Kauf.

Und wenn die neue Immobilie billiger ist als die verkaufte, fällt gar keine Steuer an.

Worauf zu achten ist:

• Gilt nur für Wohnimmobilien. Ein als üdülő oder nyaraló eingetragenes Ferienhaus zählt nicht — und das betrifft am Balaton sehr viele Objekte. Sehen Sie im Grundbuchauszug nach, was dort steht.
• Verkaufen Sie erst nach dem Kauf, wird die Festsetzung ausgesetzt. Weisen Sie den Verkauf nicht bis zum Ende des 13. Monats nach, wird die volle Steuer fällig, und zwar mit einem Zuschlag.
• Den Verkauf müssen Sie selbst melden und belegen. Von allein passiert nichts.

Achtung bei der Recherche: Die Übersichtsseite der Steuerverwaltung nennt teilweise noch „drei Jahre". Im Gesetzestext stehen fünf.

Die übrigen Befreiungen

Geschwister sind bei der Grunderwerbsteuer nicht befreit — das ist ein verbreiteter Irrtum. Bei Erbschaft und Schenkung gibt es Vergünstigungen für Geschwister, beim Kauf nicht.

Die beiden 15-Millionen-Grenzen sind seit Jahren nominal unverändert und damit praktisch wirkungslos geworden: Für 15 Millionen Forint, rund 38 000 Euro, findet sich kaum noch eine Wohnimmobilie.

Zu den Förderprogrammen, nach denen oft gefragt wird: Das Darlehensprogramm Otthon Start enthält keine Befreiung von der Grunderwerbsteuer — wer es nutzt, zahlt die vollen 4 Prozent. Eine vollständige Befreiung gibt es nur über die Familienförderung CSOK. Beide setzen ungarische Ansässigkeit beziehungsweise ein ungarisches Versicherungsverhältnis voraus und sind für einen Zweitwohnsitz-Käufer aus Deutschland in aller Regel nicht erreichbar.

Zahlen Ausländer mehr?

Nein. Bei der Grunderwerbsteuer gibt es keinen Unterschied nach Staatsangehörigkeit oder Wohnsitz. Die Steuer knüpft an die Immobilie an, nicht an die Person.

Der Unterschied für Ausländer liegt an einer anderen Stelle: bei der Frage, ob der Kauf überhaupt genehmigt werden muss. Für EU-Bürger ist beim Wohnhaus keine Genehmigung erforderlich. Drittstaatsangehörige brauchen eine, sie kostet 65 000 Ft je Immobilie und dauert bis zu 45 Tage.

Vorsicht bei landwirtschaftlichen Flächen: Dort gilt ein ganz anderes Gesetz, und dort sind auch EU-Bürger nicht frei. Was das bedeutet, steht in unserem Beitrag zur Grundstücks-Klassifizierung — lesen Sie den, bevor Sie einen Vorvertrag unterschreiben.

Was sonst noch dazukommt

Als Faustregel nennen ungarische Quellen 5 bis 6 Prozent Nebenkosten zusätzlich zum Kaufpreis, ohne Maklerprovision.

Ein Hinweis zu Zahlen aus älteren Ratgebern: Die Grundbuchgebühren wurden Ende Juli 2024 erhöht. Wo noch „6 600 Ft" steht, ist der Text veraltet — auch auf vielen ungarischen Seiten.

Stand und Vorbehalt

Stand Oktober 2026. Rechtsgrundlage ist das Gebührengesetz 1990. évi XCIII. (Itv.). Wir sind Immobilienmakler und weder Steuerberater noch Rechtsanwälte; diese Übersicht ersetzt keine Beratung im Einzelfall. Die Verlängerung der Frist beim Ersatzkauf von drei auf fünf Jahre ist durch den Gesetzestext und mehrere Fachquellen belegt, auf der Übersichtsseite der Steuerverwaltung aber noch nicht nachgeführt — bei einem konkreten Fall lassen wir das von unserem Anwalt in Ungarn gegenprüfen.