Inventar und Möbel im Kaufvertrag: Was wirklich dabei herauskommt

Der Vorschlag kommt fast immer vom Verkäufer oder vom Nachbarn, der es „schon zweimal so gemacht hat": Man schreibt einen Teil des Kaufpreises auf die Möbel. Weil auf Möbel keine Grunderwerbsteuer anfällt, spart der Käufer. So weit stimmt es. Die Rechnung, die dazu erzählt wird, stimmt meistens nicht.

Zulässig ist es — dem Grunde nach

Das ungarische Gebührengesetz zählt in Itv. 18. § Absatz 2 abschließend auf, welche beweglichen Sachen überhaupt der Grunderwerbsteuer unterliegen: an eine Immobilie gebundene Rechte, Nießbrauch, Versteigerungserwerb, Kraftfahrzeuge und Anhänger, Aufbauten auf öffentlichem Grund, ärztliche Praxisrechte, bestimmte Wertpapiere, Anteile an immobilienreichen Gesellschaften.

Gewöhnliches Mobiliar steht nicht auf dieser Liste. Möbel, Haushaltsgeräte und lose Einrichtung lösen beim Kauf also keine Grunderwerbsteuer aus. Die Aufteilung ist insoweit legal.

Die Rechnung, die kursiert — und was daran falsch ist

Erzählt wird gewöhnlich: Der Käufer spart 4 Prozent, der Verkäufer muss den Möbelbetrag aber mit 15 Prozent Einkommensteuer versteuern, also lohnt es sich nicht.

Der zweite Teil ist falsch. Besteuert wird nicht der Erlös, sondern der Gewinn — Verkaufspreis minus Anschaffungskosten minus Veräußerungskosten (Szja tv. 58. §). Gebrauchte Möbel gehen praktisch immer unter dem Anschaffungspreis weg. Dann entsteht kein Gewinn und es fällt gar nichts an.

Dazu kommen zwei Freibeträge:

• 600 000 Ft Erlösgrenze im Jahr. Darunter ist überhaupt kein Einkommen zu ermitteln und nichts zu erklären.
• 200 000 Ft Gewinnfreibetrag. Praktisch wird die berechnete Steuer um 30 000 Ft gekürzt.

Fehlen die alten Rechnungen, gilt eine Pauschale: 25 Prozent des Erlöses gelten als Gewinn. Davon 15 Prozent sind effektiv 3,75 Prozent — nicht 15.

Ein Beispiel mit Zahlen

Kaufpreis 60 Millionen Ft, davon 8 Millionen Ft als Inventar ausgewiesen.

Der Käufer spart dabei exakt 4 Prozent von 8 Millionen, also 320 000 Ft. Das sind gut ein halbes Prozent des Kaufpreises.

Steht der Verkäufer noch innerhalb der Fünfjahresfrist, in der er den Immobiliengewinn versteuern muss, spart er zusätzlich — bei einem Verkauf im dritten Jahr nach dem Erwerb rund 720 000 Ft. Dann ist die Gestaltung für beide Seiten ein echter Vorteil. Ist die Immobilie länger als fünf Jahre in seinem Besitz, zahlt er ohnehin nichts, und für ihn ändert sich gar nichts.

Die drei Haken, die in der Erzählung fehlen

1. Die Steuerbehörde setzt den Wert selbst fest

Bemessungsgrundlage ist nach Itv. 19. § Absatz 1 nicht der Vertragspreis, sondern der forgalmi érték — der Verkehrswert, den die NAV ermittelt. Sie stützt sich auf Vergleichswerte ähnlicher Objekte und kann eine Ortsbesichtigung oder ein Gutachten anordnen. Typische Auslöser: ein auffällig niedriger Preis, Widersprüche zu den Registerdaten, Sonderobjekte.

Setzt die NAV den Verkehrswert trotz Aufteilung mit 60 Millionen an, ist die Ersparnis null — das Risiko bleibt aber.

2. Die 10 bis 15 Prozent sind eine Erfindung

Diese Zahl hört man überall. Wir haben sie in keiner Veröffentlichung der NAV, in keinem Bußgeldleitfaden und in keinem Anwaltsbeitrag gefunden. Es gibt keine Prozentgrenze.

Maßstab ist allein, ob die ausgewiesenen Einzelpreise dem realen Gebrauchtwert der konkreten Gegenstände entsprechen. 8 Millionen Ft sind bei einer vollständig ausgestatteten Villa belegbar und bei einer leeren Wohnung mit alter Küche nicht. Der Prozentsatz als solcher sagt nichts.

Bemerkenswert ist übrigens, was ungarische Anwaltsseiten zur Senkung der Grunderwerbsteuer empfehlen: cserét pótló vétel, Erstkäuferermäßigung, Neubaubefreiung, CSOK. Die Inventar-Aufteilung erwähnen sie überhaupt nicht.

3. Die harte Grenze ist nicht steuerlich, sondern zivilrechtlich

Nach Itv. 102. § Absatz 1a ist „Immobilie" der Boden und alles, was mit ihm in Bestandteilsverhältnis steht — ungarisch alkotórész. Was Bestandteil ist, gehört zur Immobilie und kann nicht als bewegliche Sache ausgewiesen werden:

Wer die Einbauküche herausrechnet, hat keine Gestaltung gemacht, sondern eine falsche Erklärung abgegeben.

Was passiert, wenn die NAV umqualifiziert

• Nachzahlung der zu niedrig festgesetzten Grunderwerbsteuer.
• Steuerstrafe von 50 Prozent des Ausfalls, bei verschleiertem Umsatz oder gefälschten Belegen 200 Prozent. In diesen Fällen ist weder Milderung noch Erlass möglich.
• Säumniszuschlag von Leitzins plus 5 Prozentpunkten, derzeit rund 11 Prozent im Jahr.
• Bei einer frei erfundenen Aufteilung kommen Straftatbestände in Betracht — Haushaltsbetrug und Gebrauch einer falschen Privaturkunde.

Und: Der gegenzeichnende ungarische Anwalt kann und muss die Gegenzeichnung verweigern, wenn ihm ein unrichtiger Preis bekannt wird. Er riskiert sonst ein Disziplinarverfahren.

Zwei Risiken jenseits der Steuer

Die Bank beleiht Möbel nicht. Sie bewertet die Immobilie und bemisst den Kredit am Beleihungswert. Werden 8 Millionen Ft auf Inventar umgebucht, sinkt die Kreditbasis um genau diesen Betrag und der Eigenkapitalbedarf steigt entsprechend. Bei knapper Finanzierung kippt die Gestaltung das Geschäft. Umgekehrt kann eine niedrigere Immobiliensumme helfen, wenn ein Förderprogramm eine Preisobergrenze hat — das ist im Einzelfall zu prüfen.

Die Gewährleistung ist kürzer. Für die Immobilie gilt eine Verjährung von fünf Jahren ab Erfüllung (Ptk. 6:163. §). Für bewegliche Sachen zwischen Privatleuten ist sie deutlich kürzer. Wer 8 Millionen Ft des Kaufpreises auf Möbel umbucht, verschiebt diesen Betrag in ein Regime mit schwächerer Rechtsposition.

Wenn Sie es machen: so, dass es hält

1. Einzelliste mit Einzelpreisen als Anlage zum Vertrag. Keine Pauschalsumme — die NAV prüft die Einzelwerte.
2. Realistische Gebrauchtwerte. Fotos und Zustandsangaben dazu. Ein zehn Jahre alter Küchenblock hat keinen Neupreis.
3. Nur Zubehör, nie Bestandteile. Im Zweifel draußen lassen.
4. Belege aufbewahren — beide Seiten. Der Verkäufer braucht die alten Rechnungen, sonst greift die Pauschale. Der Käufer braucht die Liste als Anschaffungsnachweis für einen späteren Weiterverkauf.
5. Getrennt zahlen und quittieren, damit der Geldfluss den Vertrag abbildet.
6. Mit dem Anwalt besprechen, bevor der Vertragsentwurf steht — nicht beim Unterschriftstermin.

Unsere Einschätzung

Es ist keine Milchmädchenrechnung, aber auch kein großer Hebel. Der Käufervorteil beträgt exakt 4 Prozent des ausgewiesenen Inventarbetrags — bei einem typischen Hauskauf also ein halbes Prozent des Kaufpreises. Der eigentliche Gewinn liegt, wenn überhaupt, beim Verkäufer innerhalb der Fünfjahresfrist.

Wenn tatsächlich ein voll eingerichtetes Haus mit guten Möbeln übergeben wird, ist die Aufteilung ehrlich, dokumentierbar und sinnvoll — man schreibt dann nur auf, was ohnehin verkauft wird. Wenn sie erfunden werden muss, damit die Zahl passt, raten wir ab. Der Vorteil ist zu klein für das Risiko.

Stand und Vorbehalt

Stand Oktober 2026. Rechtsgrundlagen: 1990. évi XCIII. törvény (Itv.), 1995. évi CXVII. törvény (Szja tv.), 2017. évi CL. törvény (Art.), 2013. évi V. törvény (Ptk.). Die Angaben stammen aus Informationsveröffentlichungen der NAV und aus Fachquellen; einzelne Absatznummern des Szja tv. 58. § konnten wir inhaltlich, aber nicht im Wortlaut verifizieren. Dies ist keine Steuerberatung — die konkrete Gestaltung gehört vor der Unterschrift zum ungarischen Anwalt und Steuerberater.