Home Staging: Warum das erste Foto über den Preis entscheidet

Die erste Besichtigung findet nicht am Haus statt, sondern am Telefon des Interessenten. Dort entscheidet sich in wenigen Sekunden, ob er weiterwischt oder auf „Anfragen" tippt. Das ist der ganze Gedanke hinter Home Staging: nicht das Haus verändern, sondern dafür sorgen, dass es so wahrgenommen wird, wie es tatsächlich ist.

Warum das in Ungarn besonders viel bringt

Weil der Vergleich so niedrig liegt. Sehen Sie sich an, wie Häuser hier üblicherweise inseriert werden: acht dunkle Hochkantfotos vom Handy, auf dreien ist der Vorhang zugezogen, auf einem steht noch der Wäscheständer im Bild, und das Titelbild zeigt die Garageneinfahrt.

Ein Haus, das ordentlich hergerichtet und bei gutem Licht fotografiert wurde, fällt in dieser Umgebung sofort auf — und zwar ohne dass man einen Forint in die Bausubstanz gesteckt hätte.

Dazu kommt die Besonderheit unseres Marktes: Ein großer Teil der Interessenten sitzt in Deutschland, Österreich oder der Schweiz und entscheidet über 700 Kilometer Entfernung, ob sich die Anreise lohnt. Wer nicht eben vorbeifahren kann, verlässt sich vollständig auf das, was er sieht.

Was es wirklich bringt — ehrlich gerechnet

Auf unserer alten Seite stand „10 bis 20 Prozent mehr Erlös". Diese Zahl geistert durch die ganze Branche, und wir möchten sie nicht einfach wiederholen. Was wir aus unserer eigenen Praxis sagen können:

• Die Vermarktungszeit sinkt deutlich. Das ist der zuverlässigste Effekt und zugleich der, der sich am besten in Geld umrechnen lässt — jeder Monat mehr kostet Nebenkosten, Nerven und am Ende Verhandlungsspielraum.
• Es kommen mehr und ernsthaftere Anfragen. Weniger Besichtigungstourismus, mehr Leute, die wirklich kaufen wollen.
• Der Preis hält besser. Wer ein gepflegtes Haus sieht, verhandelt zurückhaltender als jemand, der durch ein vollgestelltes Zimmer läuft und im Kopf schon die Renovierungsliste schreibt.

Eine Prozentzahl zu versprechen wäre unseriös — dafür hängt zu viel am Objekt, am Ort und am Zeitpunkt. Dass es sich rechnet, erleben wir regelmäßig.

Das meiste kostet fast nichts

Home Staging klingt nach Designermöbeln. In Wahrheit sind die wirksamsten Maßnahmen die billigsten:

Ausräumen — der mit Abstand größte Hebel

Alles weg, was persönlich ist: Fotos, Urkunden, Medikamente, die Sammlung auf dem Regal. Zwei Gründe. Der Interessent soll sich vorstellen, wie er hier lebt, und das geht nicht, solange er durch die Wohnung eines Fremden geht. Und: Volle Räume wirken kleiner. Ein halb leergeräumtes Zimmer sieht auf dem Foto größer aus als dasselbe Zimmer mit Schrankwand.

Licht

Der häufigste Fehler in ungarischen Dorfhäusern. Kleine Fenster, tiefe Laibungen, ein überdachter Gang davor, dazu dunkle Vorhänge und eine schwache Glühbirne an der Decke. Vorhänge ab, Fenster putzen, überall gleiche helle Leuchtmittel einsetzen. Das kostet ein paar tausend Forint und verändert jedes Foto.

Der erste und der letzte Eindruck

Beide liegen draußen. Das Hoftor und der Weg zur Haustür entscheiden über den ersten Eindruck, bevor jemand das Haus betreten hat — ein schiefes Tor, das klemmt, ist ein denkbar schlechter Anfang. Und der Hof ist in Ungarn kein Beiwerk, sondern ein Teil des Wohnraums: gemähter Rasen, freier Blick auf den tornác, ein Tisch mit zwei Stühlen darunter, und schon sieht man, wie man dort im Sommer sitzt.

Geruch

Wird fast immer vergessen und wirkt stärker als jedes Möbelstück. Kalter Rauch, Keller, ein verdunsteter Siphon im ungenutzten Bad. Querlüften, in jeden Abfluss einen Liter Wasser, und auf Duftsprays verzichten — die riechen nach „hier wird etwas überdeckt".

Ein paar Dinge hinein, nicht viele

Ein komplett leeres altes Haus wirkt kalt und kleiner, als es ist, weil das Auge keinen Maßstab hat. Ein Tisch, zwei Stühle, ein Teppich, Handtücher im Bad, eine Decke über der Sessellehne — mehr braucht es nicht, um Räume lesbar zu machen.

Wo wir eine klare Grenze ziehen

Home Staging ist Herrichten, nicht Verstecken.

Einen Feuchtefleck überstreichen, den Riss hinter dem Schrank verschwinden lassen, den Schimmel wegretuschieren — das machen wir nicht, und wir raten dringend davon ab. Zum einen fällt es spätestens beim Gutachten auf. Zum anderen sind arglistig verschwiegene Mängel ein handfestes Haftungsthema: Der Käufer kann Jahre später noch Ansprüche stellen, und dann ist der schöne Verkauf teurer als jede Renovierung.

Wir empfehlen das Gegenteil: Bekannte Mängel offen nennen und bepreisen. Ein Interessent, der weiß, dass das Dach in fünf Jahren fällig ist, kauft trotzdem — einer, der es selbst entdeckt, geht.

Was wir übernehmen

1. Begehung und Einschätzung. Wir gehen mit Ihnen durch und sagen, was sich lohnt und was nicht. Manchmal ist die ehrliche Antwort: wenig — dann sagen wir das auch.
2. Ein Plan mit Reihenfolge und Aufwand, nach Wirkung sortiert. Sie entscheiden, was davon gemacht wird.
3. Die Umsetzung mit unseren Leuten vor Ort: räumen, reinigen, kleinere Reparaturen, Garten, Möblierung.
4. Fotos zur richtigen Tageszeit, dazu auf Wunsch ein Rundgang als Video.

Das Ganze funktioniert auch, wenn Sie gar nicht in Ungarn sind — wir stimmen uns mit Fotos ab und schicken Ihnen das Ergebnis, bevor das Objekt online geht.

Preis auf Anfrage. Er hängt davon ab, was tatsächlich zu tun ist; nach der Begehung bekommen Sie einen Festpreis. Die Einzelheiten und das Formular finden Sie auf unserer Serviceseite: Home Staging.

Und wenn Sie es selbst machen wollen

Dann machen Sie wenigstens diese fünf Dinge, in dieser Reihenfolge — sie kosten zusammen kaum etwas und bringen den größten Teil des Effekts:

1. Alles Persönliche und alles Überflüssige raus
2. Fenster putzen, Vorhänge ab, helle Leuchtmittel rein
3. Hof mähen, Tor richten, Weg freiräumen
4. Durchlüften, Abflüsse mit Wasser füllen
5. Fotos bei Tageslicht, quer statt hochkant, und das beste Bild nach vorne

Wenn Sie uns die Fotos danach schicken, sagen wir Ihnen ehrlich, ob es reicht.