Immobilienbesitz einer Kft: Was passiert, wenn die Firma weg ist?

Die Frage kommt meistens in diesem Satz: „Kann ich das Haus nicht über eine ungarische Firma kaufen?" Man kann. Die Frage ist, ob man sollte — und was passiert, wenn die Firma eines Tages nicht mehr da ist, das Haus aber schon.

Was eine Kft besitzen darf — und was nicht

Eine ungarische Kft darf Wohnhäuser, Wohnungen, Baugrundstücke und Gewerbeimmobilien erwerben wie jede andere juristische Person auch.

Landwirtschaftlichen Boden darf sie nicht kaufen. Kein termőföld, also nichts, was im Grundbuch unter einer landwirtschaftlichen Nutzungsart steht — szőlő, kert, szántó, gyümölcsös. Hier muss eine verbreitete Jahreszahl korrigiert werden: Dieses Verbot gilt nicht erst seit 2014, sondern seit dem 27. Juli 1994 (1994. évi LV. törvény, 6. §). Das Bodenverkehrsgesetz von 2014 (2013. évi CXXII. törvény, 9. §) hat es nur bestätigt und präzisiert.

Wer ein Weinberggrundstück oder einen zártkert über eine Firma kaufen will, hat genau einen legalen Weg: Die Fläche muss vorher aus der landwirtschaftlichen Nutzung herausgenommen werden (művelés alól kivonás). Danach ist sie kivett und frei erwerbbar. Vorher nicht.

Ein Detail, das manchen Altbestand betrifft: Eine Gesellschaft, die durch Umwandlung, Verschmelzung oder Abspaltung entsteht, erbt landwirtschaftliche Flächen des Vorgängers nicht (9. § Absatz 2). Der Altbestand lässt sich also nicht per Umstrukturierung weiterreichen.

Der Fall, der in keinem Prospekt steht: Die Firma ist weg, das Haus steht noch auf sie

Das ist kein Randfall. Es passiert regelmäßig — meist, weil jahrelang keine Jahresabschlüsse eingereicht wurden, die Steuernummer gelöscht wurde und am Ende die Zwangslöschung stand. Die Firma ist aus dem Register verschwunden, im Grundbuch steht sie weiter als Eigentümerin.

Das Haus ist dann nicht verloren, aber es ist auch nicht einfach da. Es braucht ein vagyonrendezési eljárás, ein Vermögensordnungsverfahren (Ctv. 119.–124/B. §).

• Wer es beantragen kann: frühere Gläubiger, frühere Gesellschafter, jeder mit rechtlichem Interesse an der konkreten Immobilie — und das Gericht von Amts wegen, wenn das Grundbuchamt meldet, dass eine gelöschte Firma noch als Eigentümerin eingetragen ist.
• Wer es führt: das Landgericht (törvényszék) am letzten Firmensitz. Es bestellt einen vagyonrendező aus der Liste der Insolvenzverwalter.
• Wie es läuft: Aufruf im Amtsblatt Cégközlöny, 30 Tage zur Anmeldung von Ansprüchen. Wer die Frist versäumt, bleibt unberücksichtigt. Dann grundsätzlich Verkauf per Ausschreibung oder Versteigerung.
• Der Weg, das Haus zu behalten: Auf die Versteigerung kann verzichtet werden, wenn alle Beteiligten das gemeinsam beantragen und die Verfahrenskosten samt Verwalterhonorar tragen. Für eine deutsche Familie, die ihr Haus behalten will, ist das der entscheidende Satz.
• Wenn sich niemand meldet: Das Gericht lässt den ungarischen Staat als Eigentümer eintragen. Eine Immobilie kann nach ungarischem Recht nicht herrenlos bleiben.

Zu den Kosten liegt uns eine Fachquelle vor: Verfahrensgebühr 3 Prozent des Immobilienwerts, mindestens 5 000 Ft, höchstens 250 000 Ft, dazu 25 000 Ft Veröffentlichungskosten. Diese Beträge stammen aus dem Jahr 2016; ob sie 2026 noch gelten, konnten wir nicht bestätigen. Hinzu kommen in jedem Fall Verwalterhonorar, Wertgutachten und Anwalt. Eine belastbare Angabe zur Gesamtdauer des Verfahrens haben wir in keiner Quelle gefunden.

„Bei der Zwangslöschung holt sich der Staat alles" — stimmt nicht

Das ist der häufigste Irrtum zum Thema, und er ist falsch.

Bei der kényszertörlés (Ctv. 116.–118/D. §) gilt seit der Novelle von 2022:

• Übersteigen angemeldete Forderungen oder das Vermögen 400 000 Ft, geht es in ein Insolvenzverfahren über.
• Gibt es keine Gläubiger, aber auffindbares Vermögen, verteilt das Firmengericht das Restvermögen selbst unter den ehemaligen Gesellschaftern — nach dem Verhältnis ihrer Einlagen — und ordnet die Eintragung ihres Eigentums im Grundbuch an (Ctv. 118. § Absatz 6a). Ein gesondertes Vermögensordnungsverfahren entfällt dann.
• Nur wenn die Immobilie durch alle Raster fällt und sich später niemand meldet, wird der Staat eingetragen.

Entwarnung ist das trotzdem keine, denn die Zwangslöschung hat eine zweite Seite, über die selten gesprochen wird.

Was eine vergessene Kft den Geschäftsführer kosten kann

Wer als Deutscher Geschäftsführer einer ungarischen Kft ist und sie „einschlafen lässt", riskiert mehr als den Verlust einer Briefkastenfirma:

• Eltiltás: fünf Jahre. Kein Mehrheitsanteil, keine Geschäftsführerposition, kein Einzelunternehmen in Ungarn. Betroffen sind Geschäftsführer, die bei Verfahrenseinleitung oder in den zwei Jahren davor eingetragen waren — und bei einer Kft auch der Mehrheitsgesellschafter.
• Persönliche Haftung für angemeldete, unbestrittene und unbezahlte Forderungen, unbeschränkt und gesamtschuldnerisch — mit Beweislastumkehr (Ctv. 117/F. § Absatz 2). Der Geschäftsführer muss beweisen, dass er alles Zumutbare getan hat, nicht umgekehrt.
• Durchgriffshaftung bei Missbrauch der beschränkten Haftung (Ctv. 118/A. §) — und zwar auch für frühere Gesellschafter, die ihren Anteil in den drei Jahren vor Verfahrensbeginn abgegeben haben, wenn sie bösgläubig waren.
• Geldbußen von 100 000 bis 400 000 Ft bei Verstößen gegen die Auskunftspflicht.
• Die Aufsichtsgebühr beträgt 250 000 Ft; wird das Verfahren auf Antrag eingestellt, 50 000 Ft. Der Einstellungsantrag ist binnen 90 Tagen möglich, wenn der ordnungsgemäße Betrieb wiederhergestellt, die fälligen Forderungen bezahlt und die Steuernummer gültig ist.

Die „vergessene" Kft ist also kein Formproblem, das sich aussitzen lässt.

Der saubere Weg: Das Haus geordnet aus der Firma holen

Wer eine Kft auflösen und die Immobilie behalten will, nimmt die végelszámolás, die freiwillige Liquidation. Voraussetzung: Die Gesellschaft ist zahlungsfähig.

Der entscheidende Schritt heißt vagyonfelosztási javaslat — der Vermögensverteilungsvorschlag, der die Immobilie namentlich einem Gesellschafter zuweist. Darüber beschließt das oberste Organ, und dieser Beschluss ist die Grundlage für die Grundbuchumschreibung. Sie muss vollzogen sein, bevor die Löschung beantragt wird. Wird das versäumt, landet man im Vermögensordnungsverfahren von oben.

Die Liquidation darf höchstens drei Jahre dauern, sonst folgt die Zwangslöschung. In der vereinfachten Form sind es 150 Tage ohne bestellten Liquidator.

Was dabei an Steuern anfällt

Eine verbreitete Angabe stimmt nicht: Eine zusätzliche Dividendensteuer fällt nicht an. Die Auskehrung bei Beendigung ist keine Dividende, sondern ein eigener Einkunftstatbestand (Szja tv. 68. §). Der Satz ist derselbe, aber es wird nicht doppelt besteuert.

Wichtig für die Planung: Liegt der in der Verteilung angesetzte Wert unter dem Marktwert, gilt nach Szja tv. 68. § Absatz 7 der Marktwert als Einnahme. Das Haus in der Liquidation „günstig" anzusetzen, bringt also nichts.

Zwei Punkte markieren wir ausdrücklich als ungesichert: ob die Kft bei der Sachauskehrung zwingend die stillen Reserven aufdecken muss, und ob der Gesellschafter auf die erhaltene Immobilie tatsächlich 4 Prozent Grunderwerbsteuer zahlt. Letzteres ist die in Ungarn gängige Behandlung, wir konnten sie aber in keiner belastbaren Quelle ausdrücklich für den Liquidationsfall bestätigt finden. Ebenso wenig haben wir geprüft, wie das deutsch-ungarische Doppelbesteuerungsabkommen diese Einkünfte behandelt. Vor einer Liquidation gehört beides zum ungarischen Steuerberater.

Lohnt sich eine Kft für ein selbstgenutztes Haus?

Nach allem, was wir sehen: in aller Regel nein. Die Gründe liegen nicht im Kauf, sondern im Betrieb und im Ausstieg.

Laufende Kosten, die unabhängig vom Umsatz anfallen

Ist der Geschäftsführer als társas vállalkozó tätig, gilt 2026 eine Mindestbemessungsgrundlage in Höhe des Mindestlohns von 322 800 Ft monatlich (bei qualifizierten Tätigkeiten 373 200 Ft). Darauf 18,5 Prozent Sozialversicherungsbeitrag und 13 Prozent szocho — rund 101 700 Ft im Monat, etwa 1,22 Millionen Ft im Jahr, auch wenn die Firma keinen einzigen Forint Umsatz macht.

Es gibt Ausnahmen: Der Geschäftsführer ist anderswo mit mindestens 36 Wochenstunden angestellt, ist Rentner, oder er ist als Deutscher in Deutschland sozialversichert und legt eine A1-Bescheinigung vor. Die genaue Ausgestaltung dieser Ausnahmen haben wir nicht im Einzelnen belegt — fragen Sie danach, bevor Sie gründen, nicht danach.

Dazu kommen doppelte Buchführung, jährlicher Abschluss mit Hinterlegung bis zum 31. Mai, laufendes Buchhalterhonorar — und am Ende die Liquidation selbst, für die eine Praxisangabe 200 000 bis 400 000 Ft nennt (vereinfacht etwa 145 000 Ft).

Die private Nutzung ist steuerpflichtig

Überlässt die Kft dem Gesellschafter das Haus unentgeltlich oder unter Marktpreis, ist das eine Sachzuwendung. Steuerpflichtig ist der marktübliche Mietwert, nicht die Differenz — und die Erstattung der Nebenkosten ersetzt das Nutzungsentgelt nicht. Zusätzlich sind die Kosten einer privat genutzten Immobilie bei der Kft nicht betrieblich veranlasst und erhöhen die Bemessungsgrundlage der Körperschaftsteuer.

Der Punkt, der am meisten kostet: keine Fünfjahresfrist

Verkauft eine Privatperson eine ungarische Immobilie, sinkt der steuerpflichtige Anteil des Gewinns über die Jahre ab — im fünften Jahr nach dem Erwerb auf null (Szja tv. 62. § Absatz 4). Seit dem 1. Januar 2017 gilt das für alle Immobilien, nicht nur für Wohnimmobilien.

Eine Kft hat das nicht. Sie zahlt auf den Veräußerungsgewinn immer 9 Prozent, egal wie lange sie gehalten hat — und der Gesellschafter zahlt beim Herausziehen nochmals 15 plus 13 Prozent. Dazu bekommt die Kft keine der privaten Vergünstigungen bei der Grunderwerbsteuer: kein cserét pótló vétel, keine Erstkäuferermäßigung, kein CSOK.

Es bleibt genau ein steuerlicher Grund für die Firmenlösung: der Kauf aus unversteuertem Gesellschaftsgewinn, also 9 Prozent statt 9 plus 15 plus 13. Das rechnet sich aber nur, wenn die Immobilie nie privat genutzt und nie ins Privatvermögen überführt wird. Für ein Ferien- oder Alterssitzhaus trifft beides selten zu.

Und nicht zuletzt: Die Immobilie ist Haftungsmasse der Gesellschaft. Wer das Haus in die Firma legt, legt es in den Zugriffsbereich jedes Gläubigers dieser Firma.

Wenn der Alleingesellschafter stirbt

Hier gibt es ein Missverständnis, das in der Praxis teuer wird: Die Erben erben den Geschäftsanteil, nicht das Haus. Die Immobilie bleibt Eigentum der Kft und fällt nicht in den Nachlass.

Mit dem Tod wird der Erbe zwar Eigentümer des üzletrész, aber nicht automatisch Gesellschafter (Ptk. 3:170. §). Er muss seine Eintragung in die Gesellschafterliste verlangen, seine Erbenstellung nachweisen — bei einem deutschen Erblasser gegebenenfalls mit einem Europäischen Nachlasszeugnis — und erklären, dass er den Gesellschaftsvertrag anerkennt. Sieht der Gesellschaftsvertrag es vor, können bestimmte Personen den Anteil binnen 30 Tagen gegen Zahlung des Verkehrswerts einziehen.

Das eigentliche Problem der Ein-Personen-Kft ist ein anderes: War der Verstorbene zugleich alleiniger Geschäftsführer, ist die Gesellschaft bis zur Bestellung eines neuen ügyvezető handlungsunfähig. Keine Steuererklärungen, keine Abschlüsse — und genau daraus entsteht dann die Zwangslöschung. Wer eine Immobilie in einer Ein-Personen-Kft hält, sollte vorsorglich einen zweiten Geschäftsführer bestellen oder eine klare Nachfolgeregelung in den Gesellschaftsvertrag aufnehmen.

Wann eine Kft trotzdem sinnvoll ist

Es gibt Fälle, in denen die Firmenlösung passt: gewerbliche Vermietung in grösserem Umfang, mehrere Objekte, ein echter Betrieb mit Personal, eine Pension oder ein Gewerbeobjekt. Dann sprechen Haftungstrennung und Abzugsfähigkeit der laufenden Kosten tatsächlich dafür.

Für das Haus, in dem man selbst wohnen oder Urlaub machen will, sprechen sie es nicht.

Was wir für Sie tun können

Wir sind keine Steuerberater und geben keine Steuerberatung. Was wir können: Wir sehen uns Ihre konkrete Lage an, sagen Ihnen offen, ob sich die Frage überhaupt stellt, und bringen Sie mit unserem Anwalt in Ungarn und einem ungarischen Steuerberater zusammen, bevor Sie etwas unterschreiben. Das ist um ein Vielfaches billiger als eine Liquidation.

Stand und Vorbehalt

Stand Oktober 2026. Rechtsgrundlagen: 2006. évi V. törvény (Ctv.), 2013. évi V. törvény (Ptk.), 1995. évi CXVII. törvény (Szja tv.), 1994. évi LV. törvény, 2013. évi CXXII. törvény. Die Angaben stammen überwiegend aus Informationsbroschüren der ungarischen Steuerbehörde NAV sowie aus Fachveröffentlichungen; der konsolidierte Gesetzeswortlaut lag uns nicht in allen Punkten vor. Wo wir unsicher sind, steht es oben ausdrücklich dabei. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung.