Immobilienkäufer: Neues Gesetz in Ungarn ab Juli 2025

Wer in Ungarn ein Haus oder eine Wohnung kaufen möchte, sollte die neue Rechtslage kennen:

▶️ Ab Juli 2025 dürfen Gemeinden selbst entscheiden, ob und unter welchen Bedingungen Immobilien an Ausländer oder Nicht-Ortsansässige verkauft werden dürfen. Das neue Gesetz wurde Anfang Juni vom Parlament verabschiedet.

💬 Was bedeutet das konkret?

• Gemeinden können Käufe einschränken oder verbieten, wenn sie z. B. Überlastung oder Ausverkauf ortstypischer Immobilien befürchten.

• Es können Zusatzgebühren für Infrastruktur verlangt werden (Zweitwohnsteuer) – vor allem von Käufern ohne Wohnsitz in der Gemeinde.

• Die Regelung betrifft auch EU-Bürger, nicht nur Drittstaatsangehörige.

• Besonders relevant sind diese Änderungen in beliebten Urlaubsregionen wie dem Balaton oder in Budapest.

📝 Parallel dazu wurde bereits im Januar 2025 ein neues elektronisches Grundbuchsystem eingeführt. Übergangsweise sind bis Sommer noch Papiereinträge möglich.

• CSOK-Geförderte Käufer sind von Einschränkungen ausgenommen,

• Unternehmen und Organisationen fallen nicht unter die Beschränkungen – nur natürliche Personen

📌 Fazit:

Der Immobilienkauf in Ungarn wird 2026 etwas anspruchsvoller – besonders für Ausländer und Zweitwohnsitzbesitzer. Wer kaufen will, sollte sich frühzeitig bei der jeweiligen Gemeinde erkundigen oder rechtliche Beratung einholen.

Hier ist eine aktuelle, recherchierte Übersicht von Gemeinden in Ungarn, die das neue „Gesetz zum Schutz der lokalen (Selbst-)Identität“ (2025. évi XLVIII. törvény) bereits mit eigener Verordnung anwenden – oder deren Anwendung angekündigt ist. Ich verlinke jeweils auf die amtliche Fundstelle bzw. seriöse Berichte.


Wir werden alle Orte bei denen eine kommunale Verordnung in Kraft tritt, in Zukunft mit einem Sternchen kennzeichnen, Bspl. "Rajka *)

Neue Kommunen ohne weitere Informationen bisher = Kallosd / Zala   Pat / Somogy   & Beleg

Zalakaros plant keine Zuzugsregelungen

Ásotthalom verlangt einen Arbeitsbescheinigung und ein Mindesteinkommen

Gemeinde Komitat Status Zentrale Auflagen (Auszug)
Rajka Győr-Moson-Sopron in Kraft ab 01.10.2025 Einmalige „Betele­pülési hozzájárulás“ (z.B. 1,5 Mio. HUF beim Immobilienkauf); straf­freies Führungszeugnis; ausländischen Wohnsitz binnen 60 Tagen löschen; Vor­kaufs­recht u. a. Gemeinde/Nachbarn.
Vámosszabadi Győr-Moson-Sopron in Kraft (30.07.2025) Vor­kaufs­recht; adress­rechtliche Genehmigung nur mit Job/regelmäßigem Einkommen; einmaliger Beitrag (20 000 HUF); mögliches Hearing vor dem Rat; gilt für definierte Straßenzüge.
Újlengyel Pest in Kraft (21.07.2025) Vor­kaufs­recht; adress­rechtliche Genehmigung; u. a. Beschäftigungs-/Einkommens­nachweis, ggf. Schul-/Kita-Nachweis der Kinder; persönliches Hearing.
Taktaharkány Borsod-Abaúj-Zemplén in Kraft (25.08.2025) Vor­kaufs­rechte (Gemeinde/Nachbarn); Beitrag für Zuzug; Nachweis Schul-/Berufs­abschluss; persönliches Hearing möglich.
Sátoraljaújhely Borsod-Abaúj-Zemplén in Kraft (21.09.2025) u. a. Nachweis ungarischer Sprach­kenntnisse, straf­freies Führungszeugnis, Schulabschluss; Zuzugsbeitrag.
Szalaszend Borsod-Abaúj-Zemplén in Kraft (19.08.2025) Regeln zu Adress­begründung; Verfahren mit möglichem persönlichem Hearing.
Ófehértó Szabolcs-Szatmár-Bereg in Kraft (01.09.2025) Adress­auflagen; Verfahren zu Ausnahmen/Karenzen nach Gesetz.
Pély Heves in Kraft (27.06.2025) Zuzugs­auflagen inkl. Qualifikations- und Leumunds­anforderungen (Details im Amtsblatt).
Kallósd Zala in Kraft (09.08.2025) Einmaliger Zuzugs­beitrag 300 000 HUF für Adress­begründung.
Borgáta Vas in Kraft (09.08.2025) Allgemeine Identitäts­schutz-Richtlinie; lokale Adress-/Vorkaufs­regeln.
Mezőkeresztes Borsod-Abaúj-Zemplén zurückgenommen (01.08.2025) Erste Gemeinde mit Verordnung (gültig 01.–31.07.2025); anschließend aufgehoben.
Kiskunhalas Bács-Kiskun angekündigt Geplant: Ausschluss strafrechtlich vorbestrafter Personen vom Immobilien­erwerb/Adress­begründung.
Pilis Pest in Kraft (01.09.2025) Ausschluss u. a. bei schweren/gewalttätigen/drogen­bezogenen Delikten, „mangelnder Arbeits­einbindung“, fehlenden Ungarisch­kenntnissen; Adress-/Erwerbs­auflagen.
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Quellen zum Rechtsrahmen

  • Gesetz: 2025. évi XLVIII. törvény a helyi önazonosság védelméről. net.jogtar.hu

  • DurchführungsVO: 240/2025. (VII.31.) Korm. rendelet. net.jogtar.hu

Tipp für die laufende Beobachtung: Die Nemzeti Jogszabálytár (NJT) veröffentlicht alle kommunalen Verordnungen; zusätzlich führt diese (nichtamtliche) Fachseite eine ständig wachsende Liste betroffener Gemeinden mit Verordnungsnummern (u. a. Rajka, Vámosszabadi, Hevesvezekény, Kisecset, Timár, Vilyvitány, Szentistván, Nagymágocs, Szalaszend). Prüfen Sie im Zweifel immer gegen die NJT. e-ingatlanügyvédek.hu

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