📌 Immobilienverkauf & Steuerpflicht in Ungarn

Kapitalertragssteuer / Spekulationssteuer einfach erklärt

Wenn in Ungarn eine Immobilie mit Gewinn verkauft wird, fällt – wie in vielen Ländern – eine Kapitalertragssteuer an. Diese wird auf den Gewinn (also die Differenz zwischen Kaufpreis und Verkaufspreis) erhoben und ist im ungarischen Steuerrecht geregelt.

💡 Wie hoch ist die Steuer?

Die Kapitalertragssteuer beim Immobilienverkauf beträgt grundsätzlich:

🔸 15 % auf den reinen Gewinn

📉 Staffelung – je länger Sie die Immobilie halten, desto weniger Steuer

Ungarn belohnt eine langfristige Haltedauer:
Die Steuerlast sinkt mit jedem Jahr, das die Immobilie im Eigentum ist:

Haltedauer seit Kauf Zu versteuernder Gewinnanteil
Im 1. Jahr 100 %
Im 2. Jahr 90 %
Im 3. Jahr 60 %
Im 4. Jahr 30 %
Im 5. Jahr 0 % → steuerfrei!

🔔 Das bedeutet: Nach 5 Jahren Haltedauer ist der Gewinn aus dem Immobilienverkauf steuerfrei.

🧾 Was zählt als Kaufpreis?

Für die Berechnung des steuerpflichtigen Gewinns wird der ursprüngliche Kaufpreis laut Vertrag herangezogen, inklusive notarieller Gebühren, Maklerkosten und nachweisbarer Investitionen (Renovierungen, Umbauten).

Beispiel:

  • Kaufpreis 2019: 30.000 €

  • Verkauf 2024: 60.000 €

  • Nachweisbare Investitionen: 5.000 €
    → Gewinn: 60.000 – 30.000 – 5.000 = 25.000 €
    → Steuerpflichtig im 5. Jahr: 30 % von 25.000 € = 7.500 €
    → Steuer: 15 % von 7.500 € = 1.125 €

🛂 Gilt das auch für Ausländer?

✅ Ja, die Regelung gilt auch für ausländische Immobilienbesitzer, die in Ungarn eine Immobilie veräußern.
Ausländer sind verpflichtet, ihren Gewinn in Ungarn zu versteuern, selbst wenn sie in einem anderen Land wohnen. Ein Doppelbesteuerungsabkommen kann eine Doppelversteuerung verhindern – das sollte mit einem Steuerberater im Heimatland geklärt werden.

📝 Wichtig:

  • Die Steuer ist in der jährlichen Einkommensteuererklärung (SZJA) anzugeben.

  • Nachweise über Anschaffungskosten und Investitionen sollten sorgfältig dokumentiert sein.

📍 Fazit:

Wer in Ungarn eine Immobilie mit Gewinn verkauft, muss – abhängig von der Haltedauer – bis zu 15 % Kapitalertragssteuer zahlen. Ab dem 6. Jahr ist der Verkauf steuerfrei. Mit guter Planung und Dokumentation lässt sich die Steuerlast minimieren oder ganz vermeiden.