Abschreibungssätze in Ungarn: Was Vermieter absetzen können

Wer sein ungarisches Haus vermietet, kann einen Teil des Kaufpreises über die Jahre steuerlich absetzen. Die Sätze sind in Ungarn niedriger als viele erwarten, und die Regeln hängen davon ab, wer vermietet: eine Privatperson oder eine Gesellschaft. Das sind zwei verschiedene Gesetze mit verschiedenen Zahlen – der häufigste Fehler in deutschsprachigen Texten zum Thema ist, beides zu vermischen.

Die Grundregel: nur was Geld verdient

Abgeschrieben werden kann nur, was der Einkunftserzielung dient. Das selbst bewohnte Haus und das Ferienhaus für die eigene Familie sind nicht abschreibbar – auch nicht anteilig, nur weil es gelegentlich leer steht.

Und: Das Grundstück wird nie abgeschrieben. Grund und Boden nutzen sich nicht ab. Wenn im Kaufvertrag ein Gesamtpreis für Haus und Grundstück steht, muss der Grundstücksanteil herausgerechnet werden. Das sollte man beim Kaufvertrag mitdenken, statt es später zu schätzen.

Als Privatperson: Einkommensteuergesetz (Szja tv.)

Vermietet eine Privatperson, gilt Anlage 11 des ungarischen Einkommensteuergesetzes. Die Abschreibungssätze für Gebäude richten sich nach der Bauweise:

Für das typische ungarische Landhaus aus Ziegel bedeutet das: 2 Prozent im Jahr. Massgeblich ist dabei die kürzere Lebensdauer der tragenden Bauteile, nicht die freundlichste Einstufung.

Worauf es dabei ankommt

• Grundlage ist der Anschaffungspreis, nicht der heutige Marktwert. Wer vor zwanzig Jahren günstig gekauft hat, schreibt von damals ab.
• Erhöhen lässt sich die Grundlage um wertsteigernde Investitionen, die mit Rechnung belegt sind und nicht schon als laufende Kosten abgezogen wurden. Die eigene Arbeitsleistung zählt nicht.
• Geschenkte und geerbte Immobilien sind nicht abschreibbar.
• Die 10-Prozent-Pauschale schließt die Abschreibung aus. Wer statt der tatsächlichen Kosten die Kostenpauschale wählt, gilt für dieses Jahr als hätte er abgeschrieben – die zwei Prozent sind verbraucht, ohne dass sie genutzt wurden.
• Teilvermietung wird anteilig gerechnet, nach Tagen (1/365 je Tag) und nach vermieteter Fläche. Trifft beides zu, wird beides gekürzt.
• Nur der Eigentümer darf abschreiben. Wer über ein eingetragenes Nutzungsrecht vermietet, nicht.
• Später gekauft heißt nicht verloren: Auch wenn der Erwerb oder die Nutzungsgenehmigung mehr als drei Jahre zurückliegt, kann eine Privatperson abschreiben – vorausgesetzt, die Beträge wurden nicht bereits bei anderen Einkünften abgezogen.
• Beim Verkauf können bereits abgezogene Kosten und Abschreibungen nicht noch einmal gegen den Verkaufserlös gerechnet werden.

Als Gesellschaft: Körperschaftsteuergesetz (Tao tv.)

Gehört die Immobilie einer ungarischen Kft., gelten die Sätze des Körperschaftsteuergesetzes. Für Gebäude sind es dieselben 2, 3 und 6 Prozent. Daneben stehen die Sätze für alles andere im Betrieb:

Das ist der Grund, warum sich die Trennung lohnt: Die Einbauküche, die Klimaanlage und die Möbel einer Ferienwohnung laufen nicht mit 2 Prozent über fünfzig Jahre, sondern mit 14,5 Prozent über rund sieben. Vorausgesetzt, sie stehen als eigene Posten in der Buchhaltung und nicht im Gebäudewert.

Und das deutsche Finanzamt?

Einkünfte aus einer in Ungarn gelegenen Immobilie werden nach dem Doppelbesteuerungsabkommen in Ungarn besteuert. Wer weiterhin in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig ist, muss sie dort trotzdem angeben: Sie erhöhen den Steuersatz auf das übrige Einkommen (Progressionsvorbehalt), werden aber nicht noch einmal besteuert. Welche ungarische Abschreibung Sie wählen, wirkt sich damit auch in Deutschland aus.

Wichtiger Hinweis

Wir sind Immobilienmakler und keine Steuerberater. Dieser Beitrag gibt den Stand Oktober 2026 wieder und ersetzt keine Beratung. Welche Einstufung für Ihr Haus gilt, wie der Grundstücksanteil zu bemessen ist und ob sich Privatvermietung oder Gesellschaft rechnet, gehört in die Hände eines ungarischen Steuerberaters. Wir nennen Ihnen gern einen deutschsprachigen.