Wohnen im ungarischen Aussenbereich: külterület und zártkert

Ein Weinberghäuschen zwischen Reben, 2 000 Quadratmeter Land, 18 000 Euro. Solche Angebote gibt es in Ungarn wirklich, und sie sind nicht immer eine Falle. Aber sie haben eine Eigenschaft, die auf keinem Exposé steht: Sie liegen im Aussenbereich – und dort gelten andere Regeln als im Ort.

Drei Lagen, drei Welten

• Belterület – das Ortsgebiet. Straße, Hausnummer, Versorgung, Müllabfuhr, Winterdienst. Hier ist alles so, wie ein deutscher Käufer es erwartet.
• Külterület – der Aussenbereich. Felder, Wald, Wirtschaftswege, einzelne Gehöfte (tanya).
• Zártkert – der „geschlossene Garten“, meist alte Weinberg- und Obstparzellen am Ortsrand. Rechtlich gehört er zum Aussenbereich, auch wenn er zwanzig Gehminuten vom Marktplatz liegt.

Woran Sie es erkennen, bevor Sie irgendwen fragen müssen: Beginnt die Flurstücknummer mit einer Null, etwa 0123/4, liegt das Grundstück im Aussenbereich. Das steht im Grundbuchauszug auf der ersten Seite.

Der Punkt, an dem es ernst wird: die Adresse

Wer sich in Ungarn dauerhaft niederlässt, muss sich anmelden und braucht dafür eine Adresse, die im zentralen Adressregister steht – Straße und Hausnummer. Viele Grundstücke im Aussenbereich haben das nicht. Sie haben nur eine Flurstücknummer.

Ohne eintragungsfähige Adresse gibt es keine Wohnsitzkarte. Und ohne Wohnsitzkarte wird vieles mühsam, von der Steuernummer bis zum Hausarzt. Die Behörden sind hier in den letzten Jahren deutlich genauer geworden.

Manche Gemeinden bilden auf Antrag eine Adresse, andere nicht. Das ist keine Frage des Geldes, sondern der örtlichen Regelung. Deshalb gilt: schriftliche Auskunft des Bürgermeisteramts einholen, bevor der Vertrag unterschrieben wird – nicht danach.

Übrigens hört man gelegentlich den Rat, sich bei Bekannten oder über einen Gefälligkeitsmietvertrag anzumelden. Davon raten wir ab. Eine Scheinanmeldung ist in Ungarn kein Kavaliersdelikt, und sie fliegt spätestens auf, wenn jemand Sie an dieser Adresse sucht.

Was im Aussenbereich sonst anders ist

• Versorgung. Strom liegt oft an, Wasser und Kanal häufig nicht. Ein eigener Brunnen muss angemeldet sein, eine Kleinkläranlage genehmigt.
• Winterdienst. Wirtschaftswege werden selten geräumt. Nach starkem Schneefall sind Sie unter Umständen ein paar Tage auf sich gestellt.
• Müllabfuhr. Nicht überall wird im Aussenbereich abgeholt. Manchmal gibt es Sammelstellen am Weganfang.
• Post. Ohne Hausnummer keine Zustellung. In der Praxis landet alles im Postfach oder bei einem Nachbarn im Ort.
• Finanzierung und Versicherung. Banken finanzieren Objekte im Aussenbereich zurückhaltend, Versicherer kalkulieren anders.
• Bauen. Was auf einem Grundstück im Aussenbereich errichtet oder erweitert werden darf, steht in der Bauordnung der jeweiligen Gemeinde. Das ist von Ort zu Ort verschieden und lässt sich nicht pauschal beantworten – wir holen die Auskunft im Rahmen unserer Leistung Bebauungsplan einholen ein.

Wann sich der Aussenbereich trotzdem lohnt

Für ein Wochenend- und Sommerhaus ist er oft genau richtig: Ruhe, Platz, ein Preis, den es im Ort nicht gibt. Wer seinen Wohnsitz ohnehin an einer regulären Adresse in Ungarn hat, darf dort auch dauerhaft leben.

Schwierig wird es nur, wenn das Weinberghäuschen zugleich die Meldeadresse sein soll. Dann steht und fällt alles mit der Auskunft der Gemeinde.

Unsere Prüfliste vor dem Kauf

• Grundbuchauszug: Beginnt die Flurstücknummer mit Null? Welche Nutzungsart ist eingetragen?
• Bürgermeisteramt: Kann für dieses Flurstück eine Adresse gebildet werden? Schriftlich.
• Zuwegung: Ist der Weg öffentlich oder privat? Wer unterhält ihn? Besteht ein gesichertes Wegerecht?
• Versorgung: Strom, Wasser, Abwasser – was liegt an, was kostet der Anschluss?
• Bauordnung der Gemeinde: Was darf dort stehen, was darf erweitert werden?

Fünf Punkte, die zusammen ein paar Tage kosten. Sie entscheiden darüber, ob das günstige Grundstück ein guter Kauf war oder ein teurer Irrtum.