Mietvertrag in Ungarn – was Mieter und Vermieter wissen sollten
Wer in Ungarn ein Haus oder eine Wohnung mietet oder vermietet, sollte die wichtigsten Vereinbarungen unbedingt schriftlich und möglichst eindeutig festhalten.
Das gilt besonders für deutschsprachige Auswanderer, die ihren Mietvertrag später auch für die Anmeldung ihres ungarischen Wohnsitzes beziehungsweise für die Lakcímkártya benötigen.
Mietdauer, Kündigung, Kaution, Nebenkosten, Inventar, Gartenpflege und Nutzung der Immobilie sollten möglichst eindeutig im Mietvertrag geregelt sein. Viele spätere Streitigkeiten entstehen nicht wegen komplizierter Gesetze, sondern weil wichtige Punkte bei Vertragsabschluss überhaupt nicht besprochen wurden.
Mietvertrag und Wohnkarte in Ungarn
EU- beziehungsweise EWR-Bürger, die sich längerfristig in Ungarn niederlassen, müssen im Rahmen ihres Aufenthaltsverfahrens auch ihren ungarischen Wohnsitz nachweisen.
Wer in einer gemieteten Immobilie wohnt, kann hierfür grundsätzlich einen Wohnraummietvertrag als Nachweis der Unterkunft verwenden.
Wer als deutscher, österreichischer oder anderer EU-Bürger in Ungarn zur Miete wohnt und den Mietvertrag für die Anmeldung seines ersten Wohnsitzes beziehungsweise für die Lakcímkártya verwenden möchte, sollte den Mietvertrag von Anfang an unbefristet abschließen.
Die offiziellen Informationen der ungarischen Einwanderungsbehörde nennen einen Wohnraummietvertrag als möglichen Nachweis der Unterkunft. Eine allgemeine ausdrückliche Vorgabe, dass dieser Vertrag zwingend unbefristet sein muss, findet sich dort jedoch nicht.
Die behördliche Praxis ist allerdings nicht überall einheitlich.
Nach unseren eigenen Erfahrungen wurden befristete Mietverträge von einzelnen Sachbearbeitern bereits nicht akzeptiert beziehungsweise es wurde ausdrücklich ein unbefristeter Mietvertrag verlangt.
Wir mussten deshalb in der Vergangenheit bereits mehrfach bestehende Mietverträge entsprechend ändern beziehungsweise neu ausstellen.
Unser praktischer Rat ist daher eindeutig:
Wenn der Mietvertrag für die ungarische Wohnsitzanmeldung verwendet werden soll, schließen Sie ihn von Anfang an unbefristet ab.
Das erspart unnötige Diskussionen mit der Behörde, zusätzliche Termine und eine nachträgliche Änderung des Mietvertrags.
Was sollte in einem Mietvertrag in Ungarn geregelt werden?
Vertragsparteien
Vollständiger Name, Anschrift und Identifikationsdaten von Vermieter und Mieter sollten eindeutig angegeben werden.
Mietobjekt
Adresse, genaue Bezeichnung der Immobilie sowie mitvermietete Grundstücksflächen, Nebengebäude oder Garagen sollten festgehalten werden.
Miete und Nebenkosten
Höhe der monatlichen Miete, Zahlungszeitpunkt, Zahlungsart und zusätzlich vom Mieter zu tragende Kosten sollten klar geregelt sein.
Kaution
Höhe der Kaution sowie die Bedingungen für Rückzahlung oder berechtigten Einbehalt sollten ausdrücklich vereinbart werden.
Mietdauer und Kündigung
Beginn des Mietverhältnisses, befristete oder unbefristete Laufzeit sowie Kündigungsfristen sollten eindeutig formuliert werden.
Inventar und Übergabe
Bei möblierten Immobilien sollte eine detaillierte Inventarliste Bestandteil des Mietvertrages oder des Übergabeprotokolls sein.
Befristeter oder unbefristeter Mietvertrag?
Grundsätzlich können Mietverhältnisse zeitlich befristet oder unbefristet vereinbart werden. Beide Varianten haben unterschiedliche Vor- und Nachteile.
Bei einem befristeten Mietvertrag ist von Anfang an geregelt, wann das Mietverhältnis enden soll.
Ein unbefristeter Mietvertrag läuft dagegen weiter, bis eine der Vertragsparteien das Mietverhältnis entsprechend den gesetzlichen beziehungsweise vertraglich vereinbarten Regeln beendet.
Wird der Mietvertrag gleichzeitig für die Wohnsitzanmeldung beziehungsweise die Lakcímkártya benötigt, empfehlen wir aus praktischer Erfahrung grundsätzlich einen unbefristeten Mietvertrag.
Kaution – was sollte vereinbart werden?
Eine Kaution dient dem Vermieter als Sicherheit, beispielsweise für mögliche Mietrückstände oder Schäden an der Immobilie.
Im Mietvertrag sollte ausdrücklich festgehalten werden:
- Höhe der Kaution
- Zeitpunkt der Zahlung
- Wofür die Kaution verwendet werden darf
- Wann die Kaution zurückgezahlt wird
- Unter welchen Voraussetzungen Beträge einbehalten werden dürfen
Miete, Nebenkosten und Versorger
Im Mietvertrag sollte klar zwischen der eigentlichen Miete und den zusätzlich anfallenden laufenden Kosten unterschieden werden.
- Strom
- Gas
- Wasser und Abwasser
- Müllgebühren
- Internet und Telekommunikation
- gegebenenfalls Gemeinschaftskosten bei Wohnungen
- Gartenpflege oder sonstige vereinbarte Leistungen
Besonders empfehlenswert ist ein Übergabeprotokoll, in dem die Zählerstände bei Einzug und später auch bei Auszug festgehalten werden.
Wie sollte die Mietzahlung dokumentiert werden?
Mietzahlungen sollten möglichst nachvollziehbar dokumentiert werden.
Bei einer Banküberweisung empfiehlt es sich, im Verwendungszweck den betreffenden Monat und den Hinweis „Miete“ beziehungsweise „bérleti díj“ anzugeben.
Bei Barzahlung sollte der Vermieter dem Mieter eine entsprechende Empfangsbestätigung ausstellen.
Mieteinnahmen müssen in Ungarn versteuert werden
Wer in Ungarn eine Wohnung oder ein Haus vermietet, erzielt grundsätzlich steuerpflichtige Einkünfte.
Nach den derzeit geltenden Informationen der ungarischen Steuerbehörde NAV beträgt die persönliche Einkommensteuer auf den steuerpflichtigen Gewinn aus der Vermietung aktuell grundsätzlich
15 %
Dabei ist wichtig: Nicht zwangsläufig die gesamte vereinnahmte Miete wird mit 15 % besteuert. Der steuerpflichtige Gewinn ergibt sich grundsätzlich aus den Einnahmen abzüglich der jeweils steuerlich zulässigen Kosten beziehungsweise nach der gewählten steuerlichen Berechnungsmethode.
Vermieter sollten deshalb ihre Mieteinnahmen sowie relevante Kosten und Zahlungen nachvollziehbar dokumentieren und in der ungarischen Steuererklärung entsprechend berücksichtigen.
Klären Sie bereits vor der ersten Vermietung, wie die Einnahmen steuerlich behandelt und dokumentiert werden sollen. Gerade bei Eigentümern mit Wohnsitz außerhalb Ungarns können zusätzlich internationale steuerliche Fragen entstehen.
Garten, Bäume und vom Mieter eingebrachte Pflanzen
Gerade bei Häusern in Ungarn gehört häufig ein großes Grundstück zur Mietsache. Deshalb sollte bereits im Vertrag geregelt werden, wer für Rasen, Sträucher, Bäume und die allgemeine Gartenpflege verantwortlich ist.
Setzt der Mieter auf eigene Kosten Bäume, Sträucher oder andere Pflanzen, sollte möglichst vorab schriftlich vereinbart werden, was damit bei Beendigung des Mietverhältnisses geschieht.
Besonders bei dauerhaft mit dem Grundstück verbundenen Pflanzen kann eine klare Regelung spätere Streitigkeiten verhindern.
Haustiere
Auch die Haltung von Hunden, Katzen oder anderen Haustieren sollte möglichst ausdrücklich im Mietvertrag geregelt werden.
Besonders bei größeren Tieren, mehreren Haustieren oder der Nutzung eines Gartens empfiehlt sich eine klare schriftliche Vereinbarung.
Übergabeprotokoll – unbedingt empfehlenswert
- Zählerstände von Strom, Gas und Wasser
- Anzahl der übergebenen Schlüssel
- Zustand von Wänden, Böden und Fenstern
- bereits vorhandene Schäden
- Inventar und Möbel
- Zustand von Garten und Nebengebäuden
- Fotos der Immobilie bei Übergabe
Ein ausführliches Übergabeprotokoll schützt sowohl Vermieter als auch Mieter und erleichtert insbesondere die spätere Abrechnung der Kaution.
Was passiert beim Verkauf einer vermieteten Immobilie?
Wird eine vermietete Immobilie verkauft, sollte der bestehende Mietvertrag unbedingt vor Abschluss des Kaufvertrages geprüft werden.
Für Kaufinteressenten ist insbesondere wichtig, ob und wie lange das Mietverhältnis fortbesteht und wann eine tatsächliche Nutzung der Immobilie möglich ist.
Verlassen Sie sich nicht ausschließlich auf Aussagen wie „Der Mieter zieht sowieso bald aus“. Lassen Sie sich den bestehenden Mietvertrag zeigen und bei Bedarf vor dem Immobilienkauf rechtlich prüfen.
Häufige Fragen zum Mietvertrag in Ungarn
Unsere praktische Erfahrung ist jedoch eindeutig:
Die Handhabung kann je nach Behörde und Sachbearbeiter unterschiedlich sein. Befristete Mietverträge wurden in konkreten Fällen bereits nicht akzeptiert beziehungsweise es wurde ein unbefristeter Mietvertrag verlangt.
Wir mussten deshalb bereits mehrfach bestehende Mietverträge entsprechend ändern oder neu ausstellen.
Deshalb empfehlen wir EU-Bürgern, die den Mietvertrag für ihre ungarische Wohnsitzanmeldung beziehungsweise die Lakcímkártya benötigen, grundsätzlich einen unbefristeten Mietvertrag abzuschließen.
Nach dem derzeitigen Stand beträgt die persönliche Einkommensteuer auf den steuerpflichtigen Gewinn aus der Vermietung grundsätzlich 15 %.Der steuerpflichtige Gewinn ist dabei nicht zwangsläufig identisch mit den gesamten Mieteinnahmen, da steuerlich zulässige Kosten berücksichtigt werden können.
Diese Seite dient der allgemeinen Information und basiert sowohl auf offiziellen Informationen als auch auf unseren praktischen Erfahrungen vor Ort. Sie ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung. Mietverhältnisse können abhängig von Immobilie, Vertragsgestaltung, Aufenthaltsstatus und persönlicher Situation unterschiedliche rechtliche und steuerliche Folgen haben.