Was bedeutet "Falusi Csok lehetséges" in einem ungarischen Immobilien-Exposé, oder wenn es an einem Elado-Schild steht?
Hier handelt es sich um das Sonderprogramm der ungarischen Regierung, mit dem es kinderreichen ungarischen Familien ermöglicht wird, ein Haus zu erwerben. Konkret: Dieses Haus ist genehmigungsfähig für solch ein günstiges Darlehen. Allerdings werden diese Gelder nur an ungarische Staatsbürger vergeben.
Normalerweise ist ein Hauskauf- oder Verkauf in Ungarn eine ganz einfache und risikolose Angelegenheit, aber es gibt auch hier wieder Glücksritter die gerade ältere deutschsprachige Verkäufer versuchen, hemmungslos "über den Tisch" zu ziehen. Die Masche ist so simpel wie genial und wenn sie nur in 10% der Fälle funktioniert, kann sich manch einer damit eine "goldene Nase" verdienen.
Wir werden hier den Trick nicht verraten, um keine Nachahmer anzulocken, nur soviel: Seien Sie als Verkäufer bitte besonders vorsichtig und wachsam, wenn Sie die in Ungarn übliche Anzahlung von 10% noch VOR dem Termin der Kaufvertrags-Unterzeichnung erhalten sollten.
Volkszählung 2022 in Ungarn
Details und deutsche Übersetzung des Fragebogens hier klicken
Denken Sie rechtzeitig daran, wenn Sie sich nicht konstant in Ungarn aufhalten und z.B. beabsichtigen Ihre Immobilie zu verkaufen:
Zur Absicherung sollte diese Vollmacht mind. enthalten:
- dass die Zahlung des Kaufpreises nur auf Ihr persönliches Bankkonto Nr. . . . . . erfolgen darf
- den untersten Kaufpreis den Sie bereit sind zu akzeptieren (z.B. Die Immobilie mit der Flurnummer 123/3 soll zum Preis von 75.000 € veräußert werden, als untersten Verkaufspreis jedoch akzeptiere ich 69.000 €)
Thema Anbauten für Gewächshäuser, Sauna etc.
Man hört immer wieder das man "ohne festes Fundament" bzw. < 50 m³" bauen darf ohne eine Baugenehmigung.
Fragen Sie vor Beginn der Arbeiten auf jeden Fall bei der Gemeinde nach!
Überall gibt es neidische Nachbarn (egal welcher Nationalität) die einen gerne anschwärzen und die Gemeinden haben in Ungarn viel mehr Auslegungs-Freiheiten als man das aus Deutschland kennt.
Auf einer Seite des Haus (meistens nördlich) fällt Ihnen in Ungarn auf, dass es an den ganzen Häusern keine oder nur sehr kleine Fenster gibt. Dahinter steckt System: Schutz des Nachbarn, so hat quasi jeder einen privaten Innenhof & früher sicher auch Wärmeschutz. Bevor Sie also da rangehen benötigen Sie mind. die Einwilligung des Nachbarn und das am besten noch schriftlich: Wenn dieser nämlich sein Haus verkauft, haben Sie wenigstens "etwas" in der Hand.
Grundbuch
Vor dem Kauf muss der Rechtsanwalt Ihres Vertrauens (bitte arbeiten Sie in Ihrem eigenen Interesse nur mit jemanden, der auch gut deutsch spricht) einen aktuellen Grundbuchauszug einholen. Achten Sie dabei unbedingt auf folgende Punkte:
- Stimmen die Namen im Grundbuch überein mit den Namen der Verkäufer? Es kommt vor, das verstorbene Elternteile oder andere Angehörige immer noch im Grundbuch stehen, weil man die Kosten der Bereinigung bisher scheute. Lassen Sie das im Vorfeld klären, auch wenn es dauert! Leisten Sie eine 10%-ige Anzahlung auf Notaranderkonto und warten Sie ab, bis die Umschreibung erfolgte!
- Welche Lasten / Wegerechte sind eingetragen? E-on für Strom z.B. ist normal, andere Einträge soll der Rechtsanwalt klären.
- Stimmt die Hausnummer überein? Es passiert des öfteren, das es hier Diskrepanzen gibt. Das muss später keine Probleme machen, kann es aber. Seien Sie da pingelig! Maßgebend für die Eigentumsrechte ist die Flurstücknummer (Helyrajzi szam), achten Sie unbedingt darauf, dass diese korrekt ist und bitten Sie den Verkäufer, eine eventl. falsche Hausnummer noch korrigieren zu lassen.
Ab dem 01.01.2021 ist das Verbrennen von Gartenabfällen auch in Ungarn grundsätzlich verboten, viele Gemeinden machen aber auch Ausnahmen.
Fragen Sie bei Ihrem Bürgermeisteramt nach Details
Internet
Ungarische Maßeinheit
Speziell bei älteren Menschen ist die Maßeinheit "Öl" noch weit verbreitet, die sich ableitet von der früher ja überall in Europa gebräuchlichen Einheit Fuß (auf ungarisch "láb" = 31,6 cm). Dabei ist 1 Öl = 10 Láb, also 3,16 Meter
einmalige Grunderwerbssteuer
Beim Kauf einer Immobilie wird einmalig eine Grundsteuer in Höhe von 4% fällig. Diese Höhe ist in ganz Ungarn gleich und unabhängig von der Größe oder dem Preis des Hauses. Sie wird ca. 3-9 Monate nach dem Kauf fällig und dem Notar (Rechtsanwalt) zugestellt, der die Aufforderung an Sie weiterleitet.
Bestehen Sie beim Kaufvertrag darauf, das Inventar / Maschinen & das Haus inkl. Grundstück getrennt auszuweisen!
Je nach Alter und Zustand des beweglichen Inventars sind 10% der Kaufpreissumme für das Inventar oft realistisch und darauf sparen Sie sich dann die Grunderwerbssteuer. Aber nicht übertreiben: Im Zweifelsfall müssen Sie diese Bewertung gegenüber dem Finanzamt beweisen können, also auf jeden Fall Inventarliste erstellen bei Übergabe.
Die jährliche Grundsteuer
wird von jeder Gemeinde individuell festgelegt, beträgt aber selbst in Spitzenlagen wie z.B. Héviz nur einen Bruchteil der Kosten, die Sie z.B. in Deutschland an die GEZ zahlen müssen :-)
(und nein, in Ungarn gibt es keine GEZ)
Notar oder Rechtsanwalt?
In Ungarn dürfen Rechtsanwälte die Kaufverträge verfassen, beglaubigen und die Umschreibungen auf dem Grundbuchamt durchführen (also das, was in Deutschland die Notare machen....)
Notaranderkonto
Kann man machen, ist aber i.d.Regel nicht notwendig, da der Verkäufer beim Kaufvertragstermin eine Abtretungsurkunde unterzeichnet, in der er sich mit der Grundbuchumschreibung auf den Käufer einverstanden erklärt. Diese Urkunde verleibt bis zur vollständigen Zahlung des Kaufpreises beim Anwalt.
Im Grundbuch wird der Eigentümer und Vorbesitzer festgehalten plus Einträge von eventl. Hypotheken, Wegerechten oder sonstigen Einschränkungen. Lassen Sie sich VOR Unterzeichnung des Kaufvertrages immer einen aktuellen Grundbuchauszug vorlegen und der Rechtsanwalt (Notar) soll Ihnen eventl. Einschränkungen erklären!
Das Katasteramt ist zuständig für die Vermessung, Grösse und Grenzverläufe des Grundstückes. I.d.Regel haben Sie mit dem Katasteramt nichts zu tun, es sei denn es gibt eben Fragen z.B. hinsichtlich eines Grenzverlaufes zum Nachbarn.
Wohnen im Außenbereich
Die Nachfrage nach günstigen Weinbergen & Pinzen ist groß, viele wollen sich dort erst einmal einen Wohnwagen oder ein Tinyhouse aufstellen und die Natur genießen. Beachten Sie aber bitte unbedingt folgendes, wenn Sie dort dauerhaft leben möchten:
Man muss sich ja spätestens nach 3 Monaten in Ungarn anmelden / registrieren und dazu braucht man eine ladungsfähige Adresse, sprich Strassennamen & Hausnummer und genau da klemmt es häufig in den Weinbergen und ohne eine solche Adresse wird keine Wohnkarte ausgestellt. Das Thema wurde bisher relativ lax behandelt und der ein oder andere hat sich mit der Adresse eines Bekannten im Dorf und einem "Mietvertrag" dort beholfen. Hier dürfte sich in Zukunft eine strengere Auslegung anbahnen, da in vielen Fällen die örtliche Polizei Menschen nicht angetroffen hat, die eigentlich in Quarantäne hätten sein sollen.
Also Achtung vor einem vermeintlichen "Schnäppchen-Kauf" eines Grundstückes um 5.000 € mit Seeblick:
Lassen Sie sich VOR DEM KAUF unbedingt vom Bürgermeisteramt vor Ort bestätigen, dass Sie dort auch eine Adresse haben!
Also: Grundsätzlich darf man auch ganzjährig in einer Weinberg-Pinze wohnen, wenn man irgendwo anders in Ungarn angemeldet ist
Übrigens erkennt man an der Liegenschaftsnummer, ob es sich um ein Außenbereichs-Grundstück handetl, die beginnen nämlich mit einer Null....
Für einen dauerhaften Aufenthalt müssen Sie in Ungarn eine Wohnkarte haben, die beim Ausländeramt Ihres Komitats ausgestellt wird. Seit Corona kann diese auch online beantragt werden, aber bedenken Sie dabei bitte:
- Die Online-Beantragung der Wohnkarte bedeutet nicht, dass man alle nötigen Dokumente hochlädt, das Formular ausfüllt und man danach die Karten durch die Ämter (das sind 2 Ämter, die die Karten ausstellen) z.B. nach Deutschland, Österreich oder in die Schweiz per Post zugeschickt werden!
Sie müssen auch persönlich auf dem Amt erscheinen.
- Die Wohnkarte wird per Post in einem eingeschriebenen Brief ausschließlich auf eine ungarische Wohnadresse zugeschickt.
- Warum müssen Sie persönlich auf dem Amt erscheinen? Die Antwort ist im Gesetz, das voraussetzt, dass diejenigen Personen eine Registrierungskarte und Wohnkarte bekommen können, die ständig in Ungarn leben und wohnen. Laut Gesetz hat nur dieser Personenkreis einen Anspruch auf Antrag der Karten.
- Die Zustellung per Post an die ungarische Adresse kann dann ca. 2-4 Wochen dauern.
Energieausweis
Auch in Ungarn muss der Verkäufer inzwischen einen aktuellen Energieausweis beim Kaufvertrag vorlegen und dem Käufer aushändigen. Die Kosten dafür (je nach Hausgröße i.d.Regel 80-250 €) muss der Verkäufer übernehmen.
Welche Häuser betrifft das?
Alle als Wohnhaus klassifizierten Häuser mit einer zentralen Heizung und ab einer Wohnfläche von 50 m².
Es betrifft auch Eigentumswohnungen von z.B. 30 m², wenn die gesamte Wohnfläche des Hauses größer als 50 m² ist.
Es betrifft keine Wirtschaftsgebäude oder z.B. Weinberg-Pinzen, die auch als Wirtschaftsgebäude klassifiziert sind.
Für die Komitate Somogy & Zala können wir Ihnen einen kompetenten Partner benennen, falls Sie einen Energieausweis benötigen sollten.
Mieteinnahmen immer versteuern
Es ist wichtig, dass die Mieter immer einen gültigen Mietvertrag für die gemietete Wohnung haben, und es lohnt sich, die monatlichen Mietzahlungen zu dokumentieren. Am einfachsten ist es, wenn die Mieter per Banküberweisung zahlen und im Mitteilungsfeld das Datum und den Namen „Miete“ angeben.
Die Vermietung von Wohnimmobilien ist in der Regel mehrwertsteuerfrei, und eine natürliche Person, die ausschließlich Einkünfte aus der Vermietung von Wohnimmobilien als von der Mehrwertsteuer befreite wirtschaftliche Tätigkeit erzielt, muss sich nicht beim NAV registrieren lassen (eine Steuernummer haben) und keine Mehrwertsteuererklärung abgeben. Der Vermieter muss die Miete, d.h. die Einnahmen aus der Vermietung der Wohnung, dokumentieren.
Es wird auch darauf hingewiesen, dass das Einkommen aus den gesamten Mieteinnahmen auf zwei Arten ermittelt werden kann. Eine davon ist die Einzelkostenrechnung, bei der die Einnahmen um nachweisbare Kosten (Betriebskosten, Renovierungskosten) und Wertminderung reduziert werden. Die andere Möglichkeit besteht darin, dass der Vermieter seine Einnahmen ermittelt, indem er vom Gesamtertrag 10 % Eigenkostenanteil abzieht.
Auf das ermittelte Einkommen (Verhältnis Einnahmen-Kosten/Eigenkostenanteil) ist vierteljährlich eine Steuervorauszahlung zu leisten, und das Einkommen wird in der jährlichen Einkommensteuererklärung als Einkommen aus selbständiger Tätigkeit angegeben. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung unterliegen nach dem NAV nur der persönlichen Einkommenssteuer mit einem Satz von 15 Prozent.
Gewinnsteuer
Wenn Sie innerhalb von 5 Jahren eine Immobilie wieder verkaufen, fällt eine Spekulationssteuer / Gewinnsteuer an in Ungarn, die sich wie folgt berechnet:
Auf die Differenz von Verkaufspreis - Einkaufspreis (abzüglich belegbarer Ausgaben für Handwerker, Notar, Makler etc.) rechnet man in zwei Schritten:
a) 60 % von diesem Betrag müssen mit
b) 15 % versteuert werden
